Immobilienfinanzierung USA

Im Land der unbegrenzten Möglichkeiten laufen die Dinge etwas anders als in Deutschland. Insbesondere wer als Ausländer eine Immobilie in den USA erwerben möchte, sollte sich fachkundige Hilfe in Form eines „Buyer’s Agents“ holen: Dieser Makler kennt den üblichen Ablauf einer Immobilienfinanzierung in den USA, kennt den Markt und ist jedem Käufer eine wichtige Stütze und Entscheidungshilfe – und das absolut kostenlos. Den Agent kann man jederzeit wechseln – nur sollte man es vermeiden, mehrere Makler gleichzeitig einzuschalten oder ihn zu spät zu kontaktieren. Besonders empfehlenswert ist es, sich an einen „Realtor“ zu wenden: Dieser Makler hat per MLS (Multiple Listing System) Zugriff auf alle zum Verkauf stehenden Objekte – Exklusivaufträge sind keineswegs die Regel. Aber egal für welchen Makler man sich entscheidet: In jedem Fall muss der Makler in seinem Bundesstaat zugelassen sein, was auch impliziert, dass er eine umfangreiche Ausbildung genossen hat und – insbesondere als Realtor – an einen Codex des Wohlverhaltens gebunden ist. Seine Courtage erhält der Makler vom Verkäufer und nicht wie in Deutschland vom Käufer. Möglicher Weise muss der Käufer aber einen Vorschuss auf die Courtage zahlen, der beim sogenannten „Closing“ erstattungsfähig ist.

Übrigens: Mit Absicht wird hier vorrangig auf den Kauf von Bestandsimmobilien Bezug genommen, da Käufe und Verkäufe statistisch betrachtet deutlich weiter verbreitet sind als ein Neubau.

Vor der Immobilienfinanzierung

Der Ablauf einer Immobilienfinanzierung in den USA unterscheidet sich deutlich vom Vorgehen in Deutschland: Muss in Deutschland zuerst die Finanzierung stehen, bevor der eigentliche Kaufvertrag zustande kommt, ist es in den USA genau umgekehrt. In der Regel über einen Makler sucht man eine geeignete Immobilie. Ist ein passendes Objekt gefunden, unterbreitet immer der Kaufinteressent (meist über seinen Makler) ein schriftliches Kaufangebot, offer genannt. Das Angebot ist auf wenige Tage befristet und kann deutlich niedriger ausfallen als der geforderte Betrag. Dem Verkäufer steht es nun zu, ein Gegenangebot (counter offer) mit veränderten Konditionen zu unterbreiten. Wenn die Frist ungenutzt verstreicht, kommt das einer Ablehnung des Angebots gleich. Die Angebote gehen beiden Parteien stets schriftlich zu. Wen das Ganze ein wenig an Feilschen auf dem Markt erinnert, liegt damit vollkommen richtig: Angebote und Gegenangebote gehen so lange hin und her, bis eine Einigung erzielt werden kann.

Der Kaufvertrag („execution“) kommt dann zustande, wenn beide Parteien den Vertrag unterzeichnen. Häufig zieht man dafür seinen Anwalt hinzu. Je nach Bundesstaat ist auch eine Beglaubigung durch einen „notary public“ (ein „Beglaubigungsbeamter“, kein Notar!) oder die Bestätigung des Vertrags durch 1-2 Zeugen vorgeschrieben. Beim Kaufvertrag handelt sich um einen privatschriftlichen Vertrag („private instrument“), der alle wichtigen Einzelheiten des Kaufs beinhaltet. Darin enthalten sind meist auch der Finanzierungsvorbehalt und in jedem Fall das „Closing Date“. Wenn die Immobilie (oder das Grundstück) nicht bar bezahlt wird, sondern eine Finanzierung notwendig ist, findet sich im Vertrag eine Klausel zum Finanzierungsvorbehalt. Letztlich besagt sie, dass das Geschäft nicht zustande kommt und u.U. sogar eine Schadenersatzpflicht besteht, wenn die Finanzierung nicht zu realisieren ist. Das Closing Date ist ein sehr wichtiger Bestandteil des Kaufvertrages: Bis zu diesem Zeitpunkt, der mehrere Monate in der Zukunft liegen kann, muss die Immobilie auf Herz und Nieren geprüft werden („inspection/due diligence“) und die Finanzierung unter Dach und Fach sein.

Ablauf der Immobilienfinanzierung

Ein erfolgreicher Abschluss einer Finanzierung der Immobilie steht anders als in Deutschland nicht am Anfang des Geschäfts, sondern ist Voraussetzung dafür, dass die Übereignung zum Closing auch tatsächlich stattfindet. In Fragen der Finanzierung stehen unzählige Möglichkeiten zur Verfügung. In jedem Fall muss mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages eine Anzahlung („earnest money deposit“) geleistet werden: Der Betrag in Höhe von 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises geht auf ein Treuhänderkonto und wird nur dann zurückerstattet, wenn der Kauf scheitert und der Verkäufer Schuld daran trägt. Das Treuhänderkonto wird bis zum Closing vom sogenannten „Escrow Agent“ verwaltet.
Die Finanzierung selbst wirkt auf den ersten Blick einfacher als Viele denken: Um eine gute Finanzierung auf die Beine stellen zu können, ist es notwendig, sich über die Kosten bewusst zu werden. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen insbesondere bei einer Finanzierung noch etliche Zusatzkosten an. Zu nennen wären hier u.a. Gebühren und Kreditkosten, Provisionen und Treuhänderkosten, Kosten für den Anwalt, den Notar usw. Um den Finanzierungsbedarf ermitteln zu können, sollte man sich von der Bank eine möglichst genaue Schätzung der Kosten geben lassen. In jedem Fall sollte ein Angebotsvergleich durchgeführt werden - das Angebot an Finanzierungsmodellen und Geldinstituten ist vergleichsweise unübersichtlich. Wie auch in Deutschland gibt es auch in den USA eine Reihe von Kreditversicherungen („private mortgage insurance“), die je nach persönlicher Lage sinnvoll erscheinen. Liegt der Eigenkapitalanteil unter 20 Prozent, setzen viele Geldinstitute auch einen Abschluss einer solchen Versicherung voraus, bevor Geld fließt. Anders als in Deutschland sichert die Police aber nicht u.a. Todes- oder Krankheitsfälle ab. Nutznießer ist vielmehr die Bank: Diese Versicherung schützt sie vor einem Kreditausfall.
Wichtig zu wissen ist auch, dass für eine Immobilienfinanzierung weniger Eigenkapital als in Deutschland benötigt wird: Sogenannte „Foreign Nationals“, also Personen mit anderer Staatsbürgerschaft, die aber in den USA leben und arbeiten, erhalten bis zu 80 Prozent des Kaufpreises finanziert. Für US-Amerikaner ist es kein Problem, eine Immobilie auch zu 100 Prozent oder mehr finanzieren zu lassen. Zur Beantragung benötigen die Banken insbesondere den „credit report“ zur Überprüfung der Bonität, der unter der Sozialversicherungsnummer (SSN) geführt wird. Nachgewiesen werden muss auch ein regelmäßiges Einkommen.

Wer den richtigen Ansprechpartner für eine Immobilienfinanzierung sucht, hat es nicht immer leicht: Jede Bank hat einen „Mortgage Specialist“, es gibt „Lender“ und nicht zu vergessen Retail und Wholesale-Abteilungen. Die wohl beste Lösung ist die Kontaktierung eines „Mortgage Brokers“: Dieser Finanzierungsvermittler kann häufig sogar die Konditionen der Direktanbieter schlagen und führt wie in Deutschland die Produkte mehrerer Anbieter.

Das Closing

Ist das Darlehen bereit zum Abruf („ready to close“) und ist die Immobilie in gutem Zustand, wird der Kauf beim „Closing Agent“ beurkundet, das Eigentum also übertragen. Dabei müssen alle Parteien persönlich anwesend sein. Im Rahmen des Closings wird die Eigentumsurkunde („Deed“) übergeben. Unterzeichnet wird auch die Kreditbestätigung („Note“), die Bestätigung über die Hypothek bzw. Grundschuld („Deed of Trust“ oder „Mortgage“) und alle weiteren Bestätigungen und Hinweise. In jedem Fall ist angeraten, zu diesem Termin einen Anwalt mitzubringen, der die Unterlagen im Vorfeld bereits geprüft hat. Ein Grundbuch wie wir es in Deutschland kennen, gibt es in den USA nicht. In den meisten Bezirken findet man lediglich Landregister, in denen Abschriften der Grundstücksübertragungsurkunden aufbewahrt werden. Der Eintrag in das Register erfolgt freiwillig. Rechtliche Relevanz hat der Eintrag beim Kauf bzw. Verkauf nicht, da keine rechtliche Prüfung der Urkunden stattfindet. Aufgrund der so entstehenden Unsicherheit raten die meisten Anwälte und Closing Agents zum Abschluss einer Versicherung namens „Title Insurance“, die im Falle einer Finanzierung auch immer von der Bank gefordert wird. Diese Versicherung schützt vor Ansprüchen Dritter und Mängeln. Die Bank wird die „Lender’s Policy“ fordern, Käufer benötigen zusätzlich die „Owner’s Policy“, um ihre Ansprüche im Fall der Fälle geltend machen zu können.