Immobilien

Wenn es um die Aufnahme eines Immobiliendarlehens geht, sind die meisten Immobilienkäufer und Bauherren darum bemüht, dieses bei ihrer Hausbank bzw. bei einem Kreditinstitut vor Ort abzuschließen. Es ist in erster Linie die räumliche Nähe bzw. die Möglichkeit, einen persönlichen Ansprechpartner zu haben und diesen vor Ort um Rat fragen zu können, die viele Menschen dazu bringt, sich im Rahmen der Finanzierungssuche an regionale Anbieter zu wenden.

Allerdings ist es nicht unbedingt ratsam, sich ausschließlich mit regionalen Finanzierungsanbietern in Verbindung zu setzen. Wer heutzutage eine günstige Baufinanzierung abschließen möchte, sollte auch bei Direktanbietern entsprechende Finanzierungsangebote anfordern. Immerhin sind die Direktbanken dafür bekannt, ihren Kunden erstklassige Konditionen einzuräumen. Zwar mögen die Konditionsvorteile auf den ersten Blick nicht immer sehr groß wirken. Doch selbst Zinsunterschiede von gerade einmal einem Zehntel Prozentpunkt können im Hinblick auf die Gesamtlaufzeit zu mehreren tausend Euro an zusätzlichen Kosten führen.

Sofern man dennoch großen Wert darauf legt, die Finanzierung vor Ort abzuschließen, sollte man zumindest über die Konditionen verhandeln. Die Ergebnisse einer aktuellen Studie, die vorgestern vom Handelsblatt veröffentlicht wurden, zeigen deutlich auf, dass die regionalen Banken im Bereich der Immobilienfinanzierung unter hohem Druck stehen. Die Direktanbieter machen den regionalen Banken, insbesondere den Sparkassen, das Leben schwer. Um sich am Markt behaupten zu können, sind sie dazu gezwungen, ihre Margen drastisch zu reduzieren. Für potentielle Darlehensnehmer bedeutet das im Umkehrschluss, dass sie bessere Konditionen aushandeln können, wenn sie sich in der Lage befinden, attraktive Finanzierungsangebote von Direktfinanzierern vorzulegen. Unter Umständen befinden sie sich dann in der Lage, die regionale Bank unter Druck zu setzen und bessere Konditionen auszuhandeln. Dennoch gilt es scharf zu kalkulieren – bei spürbar besseren Konditionen der Direktbanken, ist es dennoch ratsam, deren Angebot zu bevorzugen. 

Nach dem Wegfall der Eigenheimzulage pochten die Finanzdienstleister sowie die Wohnungsbauwirtschaft auf die Schaffung einer Ersatzförderung. Verwunderlich ist das nicht, immerhin ist die Anzahl der Immobilientransaktionen seit dem Wegfall der Eigenheimzulage enorm rückläufig: Es werden spürbar weniger Immobilien gekauft und gebaut.

Dies soll sich mit der Einführung des so genannten Wohn-Riesters ändern. Wie man es am Namen bereits erraten kann, handelt es sich hierbei um eine Förderung, mit dem Thema Riester-Sparen in Verbindung steht. Konkret sieht das Konzept vor, dass Riester-Sparer dazu berechtigt sind, Teile ihres gesparten Riester-Kapitals zu Zwecken der Immobilienfinanzierung zu entnehmen. Der entnommene Betrag muss dann zu einem späteren Zeitpunkt entweder komplett oder in Raten in das jeweilige Riester-Produkt zurückfließen.

Nun ist der Wohn-Riester sehr umstritten – schon allein deshalb, weil das System als äußerst komplex gilt. Außerdem wurde der Gesetzentwurf noch nicht verabschiedet. Dies liegt schlichtweg daran, dass man sich innerhalb der Regierung über die einzelnen Bestandteile noch nicht ganz einig ist. Dabei soll das Gesetz rückwirkend zu Beginn dieses Jahres gültig werden – vielen Finanzexperten sträuben sich die Haare.

Ein besonders heikles Thema, das um das Thema Wohn-Riester immer wieder diskutiert wird, ist die Frage, wie viel Kapital gespart werden muss, damit eine Kapitalentnahme für die Immobilienfinanzierung gestattet ist. Lange war von 15.000 Euro die Rede, die geriestert werden müssen. Doch vorgestern teilte der Verband der Privaten Bausparkassen mit, dass diese Mindestsumme nicht vorgeschrieben sei. Für die Verbraucher wären das gute Nachrichten, immerhin kann es eine ganze Weile bzw. mehrere Jahre dauern, bis man 15.000 Euro im Rahmen einer Riester-Rente gespart hat.

In meinen letzten Blog-Posts ging es um die Finanzierung von Ferienimmobilien. Beide Beiträge haben sich ausschließlich auf Ferienimmobilie mit Standort in Deutschland bezogen. Nun ist es allerdings so, dass das Interesse an ausländischen Ferienimmobilien in den vergangenen Jahren enorm zugenommen hat. Vor allem angehende Ruheständler sind daran interessiert, sich ein Ferienhaus oder auch eine Ferienwohnung im sonnigen Ausland zu kaufen und dort während des Winters zu wohnen. Deshalb soll im Folgenden aufgezeigt werden, welche Punkte bei der Finanzierung dieser Objekte zu beachten sind.

Um es gleich vorwegzunehmen: Die Finanzierung von Auslandsimmobilien gestaltet sich erheblich schwieriger als die Finanzierung von Objekten, die sich im Inland befinden. Dies liegt ganz einfach daran, dass die jeweiligen Immobilien nicht als Sicherheit dienen können. Denn außerhalb Deutschlands werden Immobiliendarlehen sehr häufig auf eine völlig andere Art und Weise gesichert – Grundbücher und Grundpfandrechte sucht man oftmals vergeblich.

Dementsprechend ist die Finanzierung über ein deutsches Kreditinstitut nur möglich, wenn sich der Interessent in der Lage befindet, alternative Sicherheiten zu stellen. Sollte es zum Beispiel möglich sein, eine in Deutschland befindliche Immobilie zu beleihen oder ein Wertpapierdepot abzutreten, ist der Erhalt einer Finanzierungszusage durchaus möglich. Ähnlich verhält es sich auch, wenn der Antragsteller in die Kategorie der Spitzenverdiener fällt und über ein sehr hohes Einkommen verfügt.

Andernfalls sieht es eher schlecht aus. Dann bleibt dem Interessenten nur noch die Möglichkeit, sich an eine Bank vor Ort bzw. im Ausland zu wenden. Die Chancen, dort eine Finanzierungszusage zu erhalten, stehen erheblich besser. Allerdings ist damit zu rechnen, dass der Abschluss eines Darlehens erforderlich ist, das auf einem ganz anderen Finanzierungskonzept aufbaut, als es in Deutschland der Fall ist.

Nun haben wir bereits Mitte Mai und es dauert nicht mehr lange, bis die Urlaubssaison beginnt. Für zahlreiche Menschen bedeutet das, eine Urlaubsreise anzutreten – meist in ein sonniges Landes, wo sie ein Hotel in Strandnähe beziehen werden. Allerdings gibt es auch Menschen, die ihren Urlaub bevorzugt in der eigenen Immobilie verbringen möchten. Aus diesem Grund treffen sie die Entscheidung, eine Ferienimmobilie zu erwerben.

Vor allem an der Nord- und Ostsee ist das Angebot entsprechender Immobilien sehr groß. Zunehmend mehr Menschen, scheinen sich für Ferienimmobilien zu interessieren, die zur Eigennutzung gedacht sind. Allerdings geht es beim Kauf dieser Objekte sehr oft um eine Menge Geld. In guten Lagen müssen Kaufinteressenten tief in die Tasche greifen. Und Objekte, die sich in erstklassiger Lage befinden, sind für die meisten Leute unerschwinglich. Wer zum Beispiel ein Ferienhaus auf der Insel Sylt erwerben möchte, muss mit Kaufpreisen rechnen, die im Millionenbereich angesiedelt sind.

Nun ist es allerdings so, dass sich nicht jeder in der Lage befindet, eine Ferienimmobilie aus Eigenkapital zu bezahlen. Aus diesem Grund sind viele Interessenten darum bemüht, eine Finanzierungszusage zu erhalten. Dies gestaltet sich jedoch gar nicht immer so einfach. Wer sich mit dieser Thematik schon einmal auseinandergesetzt hat, wird vermutlich wissen, dass sich viele Kreditinstitute gegen die Vergabe entsprechender Darlehen aussprechen.

Es gibt zwei Hauptgründe, die hierfür verantwortlich sind. Da wäre zum einen die Tatsache, dass die Banken ungern Objekte finanzieren, die weit von ihrem Sitz entfernt liegen. Des Weiteren ist zu beachten, dass der Markt für Ferienimmobilien vergleichsweise klein ist, wodurch es schwierig wird, Objekte von zahlungsunfähigen Darlehensnehmern zu verwerten. Deshalb sind die Kreditinstitute bei der Vergabe entsprechender Darlehen äußerst vorsichtig: Zahlreiche Kaufinteressenten durften schon am eigenen Leib erfahren, wie es sich anfühlt, wenn man keinen Finanzierungspartner findet.

Dennoch ist es nicht unmöglich, Ferienimmobilien zu finanzieren. Im morgigen Teil wird aufgezeigt, unter welchen Bedingungen der Erhalt einer entsprechenden Finanzierung, möglich ist.

Heute, im dritten und letzten Teil der Serie zum Thema Modernisierung soll aufgezeigt werden wie man Modernisierungsmaßnahmen am günstigsten finanziert. Das Interesse an günstigen Finanzierungslösungen für die Modernisierung von Bestandsobjekten dürfte groß sein: Immerhin können sich entsprechende Maßnahmen auf sehr hohe Kosten belaufen, die nur die wenigsten Eigentümer aus Eigenkapital bezahlen können.

Es existieren gleich zwei Finanzierungskonzepte, die für Eigentümer sehr interessant sind und genauer betrachtet werden sollten. Das erste Konzept sieht eine Finanzierung der Maßnahmen über ein Bauspardarlehen vor. Mit so genannten Niedrigzinstarifen können sich Bausparer bereits beim Vertragsabschluss einen enorm günstigen Zinssatz sichern: Bei Anbietern wie Schwäbisch Hall oder Wüstenrot können Zinssätze vereinbart werden, die unter zwei Prozent liegen. Dies ist enorm günstig – da können selbst staatlich subventionierte Förderdarlehen nicht gegenhalten. Zwar setzt der günstige Zinssatz eine hohe Tilgung voraus, doch im Modernisierungsbereich sollte dies zu schaffen sein. Nach einer mehrjährigen Ansparphase kann das günstige Darlehen abgerufen werden.

Sofern man noch ein paar Jahre warten kann, um den Bausparvertrag zu besparen, sollte man sich für diese Variante entscheiden – günstiger lassen sich Modernisierungsvorhaben nicht finanzieren. Außerdem gelten Bauspardarlehen als äußerst flexibel:  Die Einbringung hoher Sondertilgungen stellt in der Regel kein Problem dar.

Wer keine Zeit mehr hat, um einen Bausparvertrag zu besparen, sollte sich für die zweite Variante, die Beantragung von Förderdarlehen entscheiden. Die KfW-Gruppe bietet gleich mehrere Förderprogramme an, die von Modernisierern in Anspruch genommen werden können. In Abhängigkeit von den geplanten Maßnahmen besteht unter anderem die Möglichkeit, gleich mehrere Förderprogramme miteinander zu kombinieren.

Die Förderdarlehen sind zwar nicht ganz so günstig, wie die zuvor angesprochenen Bauspardarlehen, aber immer noch erheblich günstiger als konventionelle Hypothekendarlehen. Des Weiteren zeichnen sie sich dadurch aus, dass auch kleinere Darlehensbeträge aufgenommen werden können, was bei konventionellen Darlehen nicht möglich ist: Die meisten Kreditinstitute finanzieren erst ab einer Größenordnung von rund 50.000 Euro.

Allerdings gelten viele der Förderdarlehen als äußerst unflexibel. Bei zahlreichen Förderdarlehen der KfW-Gruppe ist zum Beispiel die Vereinbarung einer tilgungsfreien Zeit vorgesehen. Des Weiteren werden von der KfW-Gruppe auch nicht alle Maßnahmen gefördert. Aus diesem Grund ist es häufig erforderlich, eine so genannte Mischfinanzierung abzuschließen, die sich aus Förderdarlehen und einem konventionellen Darlehen zusammensetzt.

Bereits mehrfach habe ich hier im Blog über die Bedeutung des Bausparens geschrieben. Obwohl der Bausparvertrag längst nicht mehr den guten Ruf genießt, den er einst mal hatte, so gehört er noch lange nicht zum alten Eisen. Dieser Tatsache ist sich auch ein Redakteur der WELT Online bewusst geworden: Dort wurde vorgestern ein erstklassiger Bericht über das Thema Bausparen veröffentlicht, der nahezu alle Vor- und Nachteile aufzeigt. Im Folgenden möchte ich die wichtigsten Aussagen noch einmal wiedergeben.

Zunächst einmal zeichnet sich der Bausparvertrag durch ein hohes Maß an Sicherheit aus. Bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses weiß der Bausparer darüber Bescheid, auf welche Höhe sich der Zinssatz seines späteren Darlehens belaufen wird. Des Weiteren sind Bauspardarlehen für ihre vergleichsweise attraktiven Konditionen bekannt, insbesondere wenn man sich für den Abschluss eines Niedrigzinstarifs entscheidet.

Ein großer Vorteil des Bausparvertrags gegenüber anderen Finanzierungsformen besteht darin, dass der Bausparer zunächst einmal Eigenkapital spart. Zwar ist dies der Hauptgrund, der einige Menschen vom Bausparen Abstand nehmen lässt, doch im Endeffekt überwiegen die Vorteile eindeutig: Immerhin wird Eigenkapital gebildet, das den spätere Kapitalbedarf verringert und gleichzeitig die Beleihung der Finanzierung erhöht.

Im Übrigen kann das Bausparen auch schon deshalb sehr interessant sein, weil es staatlich gefördert wird. Vor allem junge Menschen, die noch kein so hohes Einkommen beziehen, können gleich mehrfach profitieren. Neben den vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers kann unter bestimmten Umständen auch die Wohnungsbauprämie beantragt werden. Gerade bei kleineren Bausparverträgen kann dies zu einer spürbaren Erhöhung der Rendite führen.

Zu guter Letzt darf auch nicht vergessen werden, dass man als Bausparer keinerlei Verbindlichkeiten eingeht. Sollten sich die Lebensumstände eines Bausparers ändern, so kann er seinen Bausparvertrag problemlos auflösen. Letzten Endes steht es jedem frei, ob er ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen möchte oder nicht. Die Flexibilität, die ein Bausparvertrag mit sich bringt, ist enorm groß. Für Unentschlossene werden sogar spezielle Tarife angeboten, die sich durch eine hohe Kapitalverzinsung auszeichnen. Sollte man solch einen Vertrag abgeschlossen haben und dann doch bauen wollen, kann häufig der Tarif gewechselt werden, was zu besseren Darlehenskonditionen führt.

Dies war eine Übersicht der größten Vorteile, die das Bausparen mit sich bringt. Welche Nachteile und Risiken bestehen, ist im morgigen Beitrag zu lesen.

Wie die Wormser Zeitung diese Woche berichtete, seien deutsche Bauherren und Immobilienkäufer primär auf Annuitätendarlehen konzentriert, wenn es um die Aufnahme von Immobiliendarlehen geht. Hierbei handelt es sich um die Darlehensform, die von den Menschen am häufigsten in Anspruch genommen wird. Allerdings weisen Finanzierungsexperten darauf hin, dass sich angehende Darlehensnehmer gerade in der heutigen Zeit, nicht ausschließlich auf diese Finanzierungsform konzentrieren sollten. Das Annuitätendarlehen gilt nämlich als vergleichsweise unflexibel. Wer beispielsweise sein Darlehen vor dem Ablauf der Zinsbindung kündigen möchte, muss mit der Zahlung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Deshalb sollten vor allem junge Immobilienkäufer, die sich auf der Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung befinden, auch andere Finanzierungslösungen in Betracht ziehen. Es sind gerade die jungen Menschen, denen es in der heutigen Berufswelt alles andere als leicht gemacht wird, sich an einen Standort zu binden. Wer heutzutage Karriere machen will, muss dazu bereit sein, beruflich bedingte Umzüge in Kauf zu nehmen.

Somit gilt es beim Abschluss eines Darlehens darauf zu achten, dass dieses ein möglichst hohes Maß an Flexibilität bietet. Wer sich für die Aufnahme eines Annuitätendarlehens entscheidet, sollte sich für einen Finanzierungsanbieter entscheiden, der eine vorzeitige Darlehenskündigung zulässt, ohne dass weitere Kosten entstehen. Mittlerweile gibt es erste Banken, die entsprechende Darlehen anbieten. Eine dieser Banken ist zum Beispiel die ING-Diba: sie hat so genannte Härtefälle definiert. Beim Eintritt eines Härtefalls ist der Darlehensnehmer dazu berechtigt, sein Darlehen vollständig zu tilgen, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen. Alternativ bietet es sich an, anderen Darlehensformen näher unter die Lupe zu nehmen. So gelten zum Beispiel CAP-Darlehen und Kombi-Darlehen als besonders flexibel.

Der Wettbewerb im Baufinanzierungsgeschäft hat in den vergangenen Jahren enorm zugenommen. Immer mehr Anbieter drängten in den Markt, was für die einzelnen Kreditinstitute im Endeffekt bedeutete, sich auf bestimmte Nischen zu konzentrieren zu müssen oder einfach besser als ihre Mitbewerber zu sein. So kam es, dass die Finanzierungsgrenzen immer weiter nach oben verschoben wurden. Vor ungefähr fünf Jahren, wäre es noch äußerst schwierig gewesen, eine Bank zu finden, die sich zu einer Vollfinanzierung bereit erklärt. Doch seit einigen Jahren gibt es zunehmend mehr Kreditinstitute (sowohl Direktbanken als auch Filialbanken), die Vollfinanzierungen anbieten. Die Antragsteller müssen meist nur wenig oder teilweise sogar gar kein Eigenkapital einsetzen, um ihren Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen zu können.

Doch nun hat es den Anschein, als ob sich die ersten Anbieter aus diesem Finanzierungssegment zurückziehen. Zunehmend mehr Banken scheinen festzustellen, dass sie mit der Vergabe dieser Darlehen ein hohes Risiko eingehen. In den vergangenen Wochen haben sich die GMAC RFC sowie die ABN Amro Bank bereits aus dem Segment verabschiedet. Wie aus den Kreisen von Branchenkennern zu hören ist, arbeiten derzeit weitere Institute daran, ihre Richtlinien zur Kreditvergabe zu verschärfen, was höchstwahrscheinlich bedeuten wird, dass noch weniger Institute die Vollfinanzierung anbieten werden.

Diese Entwicklung ist primär auf die Hypothekenkrise in den USA zurückzuführen. Dort sind in den vergangenen Monaten tausende von Immobilienkrediten geplatzt. Zahlreiche Hypothekenfinanzierer haben Verluste in Milliardenhöhe eingefahren, weil sie bei der Vergabe der Darlehen zu leichtfertig waren. Demnach liegt den Kreditinstituten derzeit nicht besonders viel daran, riskante Darlehen in ihrem Portfolio zu haben. Für angehende Immobilienkäufer und Bauherren bedeutet das, zukünftig wieder mehr Eigenkapital einsetzen zu müssen, um die eigene Immobilie finanzieren zu können.

Wenn es um den Kauf einer Immobilie geht, stellen sich viele Kaufinteressenten die Frage, inwiefern eine Modernisierung des jeweiligen Objektes erforderlich. Diese bezieht sich vor allem auf den Energiebedarf des Objektes, schließlich handelt es sich hierbei um einen entscheidenden Kostenfaktor. Allerdings ist diese Frage nicht einfach zu beantworten – auf den ersten Blick ist es unmöglich, den Energiebedarf einer Immobilie realistisch einschätzen zu können.

Umso schöner ist es daher, dass ab dem 1. Juli dieses Jahres der Energieausweis verbindlich eingeführt wird. Hierbei handelt es sich um ein Dokument, aus dem genau hervorgeht, wie hoch der Energiebedarf einer Immobilie ist. Potentielle Mieter und Käufer haben das Recht, vom Eigentümer die Vorlage des Ausweises zu fordern.

Mit Hilfe des Energieausweises befinden sich Kaufinteressenten in der Lage, zumindest grob den Energiebedarf einer Immobilie und somit in etwa auch den Modernisierungsbedarf abzuschätzen. Wer sich zum Beispiel auf der Suche nach einem Objekt befindet, das nicht modernisiert werden muss, sollte unbedingt auf die Vorlage des Energieausweises bestehen. Wenn aus diesem deutlich hervorgeht, dass die Immobilie einen vergleichsweise geringen Energiebedarf hat, so ist dies schon einmal ein positives Merkmal.

Allerdings ist fraglich, ob sich ab dem 1. Juli plötzlich alle Immobilienverkäufer in der Lage befinden, einen Energieausweis vorzulegen. Wenn man es genau nimmt, gibt es relativ wenige Eigentümer, die bisher einen Energieausweis haben anfertigen lassen. Aus diesem Grund rührt das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung auch kräftig in der Werbetrommel. In den kommenden Wochen wird in zahlreichen Medien über den Energieausweis berichtet werden – schließlich sind sich viele Eigentümer noch nicht einmal der Tatsache bewusst, dass sie den Energieausweis auf Nachfrage vorlegen müssen.

Trotz der Immobilienkrise in Amerika deutet vieles darauf hin, dass die Preise hier bei uns bald kräftig anziehen. Das Preistief für Grundstücke und Wohneigentum ist laut Analysten längst durchschritten und ein Aufwärtstrend in Sicht. Neben dem Kaufpreis für Häuser und Grundstücke ziehen auch die Baupreise allmählich nach. Gut sieben Prozent stieg der Preis für Neubauten innerhalb des letzten halben Jahres. Bei einer Bausumme von oftmals mehr als 100.000 Euro macht dies schon ein recht üppiges Sümmchen aus. Natürlich haben die Erhöhung der Mehrwertsteuer auf 19 Prozent und die Teuerung von Baustoffen, wie Stahl und Glas, auch entscheidende Einflüsse.

Der Staat versucht den Häuselbauern nun durch viele Förderungen einen Anreiz zu geben, Wohneigentum auch als Altersvorsorge anzuerkennen. Bekannt ist seit einigen Wochen auch die Riester-Förderung für Wohneigentum. Rückwirkend zum 1. Januar 2008 werden demnach die Käufe von Wohnimmobilien und auch Neubauten ab dem Stichtag mit den riestertypischen Förderungen bezuschusst. Die Zulagen und Steuervorteile kommen vielen Bauwilligen und Hauskäufern recht, ist deren Budget doch oft sehr begrenzt.

Ein Vergleich der einzelnen Bundesländer in Bezug auf Preise für Einfamilienhäuser, bringt erstaunliches zu Tage. So finden wir die höchsten Preise in Hamburg mit rund 295 000 Euro. In Sachsen Anhalt sind die günstigsten Immobilien mit einem Preis von durchschnittlich 66 000 Euro.

Auch die Eigentumswohnungen waren in diesem Vergleich in Hamburg am teuersten. Sachsen Anhalt und Thüringen boten hier die günstigsten Angebote.

Ganz gleich, ob man sich nun für ein eigenes Heim oder eine Eigentumswohnung entscheidet. Die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum waren noch nie so günstig wie jetzt. Staatliche Förderung und die günstigen Preise sind ebenso gute Argumente wie auch die derzeit günstigen und flexiblen Finanzierungsmöglichkeiten. Die Banken offerieren derzeit sehr günstige Zinssätze für Darlehen.

Wer sich nun für Wohneigentum interessiert, sollte den Blick in Internet wagen. Dort finden man auf einschlägigen Seiten und Foren viel nennenswertes. Von der Baufinanzierung bis zur Versicherung der Immobilie kann hier jeder die aktuellsten News erfahren und abfragen. Weiterhin können auch Angebote und Verkäufe abgerufen und recherchiert werden.

Beim Erwerb von Immobilieneigentum fallen stets Nebenkosten an. Sofern kein Immobilienmakler an der Transaktion beteiligt ist, macht die Grunderwerbsteuer den größten Kostenfaktor aus. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beläuft sich auf 3,5 Prozent des Kaufpreises – außer in Berlin, dort müssen Immobilienkäufer mit einer Steuerbelastung in Höhe von 4,5 Prozent rechnen.

Wie die Financial Times Deutschland mitteilt, werden Bauherren beim Grundstückskauf ordentlich zur Kasse gebeten. Seit einigen Jahren soll sich bei den Finanzämtern die Praxis eingebürgert haben, nicht mehr den Grundstückspreis, sondern den späteren Wert der gesamten Immobilien (Grundstück und Gebäude) zu besteuern. Diese Vorgehensweise führt dazu, dass sich die Höhe der zu entrichtenden Grunderwerbsteuer vervielfachen kann und auf einen Wert beläuft, der im fünfstelligen Eurobereich angesiedelt ist.

Gegen diese Vorgehensweise haben mehrere Bauherren geklagt und nun vor dem Niedersächsischen Finanzgericht Recht erhalten. Das Gericht sieht es als erwiesen an, dass eine Doppelbelastung vorliegt, weil der Bauherr auf die Baukosten zusätzliche 19 Prozent an Mehrwertsteuer zu entrichten hat. Dies sei ein Verstoß gegen das gemeinschaftsrechtliche Mehrfachbelastungsverbot.

Nun haben sich die Richter des Niedersächsischen Finanzhofs an den Europäischen Gerichtshof in Luxemburg gewandt. Sollte dort entschieden werden, dass eine Mehrfachbelastung vorliegt und diese nicht rechtens ist, so dürfen die Finanzämter nicht mehr wie bisher verfahren. Des Weiteren hätten sogar etliche Bauherren das Recht darauf, eine Teilrückerstattung ihrer geleisteten Grunderwerbsteuer geltend zu machen. Dies sei möglich, wenn der erteilte Grunderwerbsteuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist oder noch nicht erteilt wurde.

In der Märzausgabe der Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest ist die Freie Hypo GmbH als Dr. Klein Baufinanzierungsspezialist vor Ort in acht Kategorien prämiert worden. Die Tochter von Dr. Klein wurde zum vermehrten Male als vertrauenswürdiger, preiswerter und kundennaher Baufinanzierungsberater eingestuft. Bei der Neufinanzierung, beim Anschlusskredit als auch beim Forwarddarlehen konnte die Frei Hypo vorderste Ränge erobern.

Das Unternehmen hat in jedem Bundesland einige Büros, nachdem es zu Anfang des Jahres 2008 in Köln die hundertste Filiale eröffnete. Die Freie Hypo ist der Experte für private Immobilienfinanzierungen. Sie kann Unterstützung beim Kauf, Neubau, Umschuldung und Anschlussfinanzierung geben. Durch ihre Position als Tochter Dr. Kleins ist es möglich, besonders günstige Konditionen und dabei trotzdem fachkompetente und erfahrene Hilfe zu erhalten.

Erst kürzlich hat die Ludwigsburger Kreiszeitung einen Artikel zum Thema Gutachterkosten veröffentlicht, der für einige Immobilienkäufer sicherlich sehr aufschlussreich ist. Im besagten Zeitungsartikel wird die Vorgehensweise mehrerer Banken kritisiert, die es sich nicht nehmen lassen, die Kosten für die Erstellung von Objektgutachten auf ihre Kunden umzulegen. Für die Kunden bedeutet das im Gegenzug, Kosten für eine Leistung übernehmen zu müssen, die ihnen keinen Mehrwert bietet. Dementsprechend laufen die Verbraucherzentralen bereits seit einigen Monaten Sturm – dennoch wollen die Banken nicht anders verfahren.

Dabei wurde bereits gegen Ende des vergangenen Jahres ein Gerichtsurteil verkündet, welches eindeutig besagt, dass es nicht rechtmäßig ist, die Kunden zur Übernahme von Gutachterkosten zu zwingen. Damals klagte ein Immobilienkäufer gegen die Wüstenrot Bausparkasse, die im Rahmen der Kreditprüfung darauf bestand, ein Gutachten anfertigen zu lassen. Als sich die Bausparkasse gegen eine Darlehensvergabe aussprach und vom Antragsteller dennoch die Übernahme der Gutachterkosten forderte, zog dieser vor Gericht.

Von diesem Urteil scheinen zahlreiche Kreditinstitute – unter denen sich auch zahlreiche Direktbanken befinden – nicht sonderlich beeindruckt zu sein. Sie verfahren weiterhin so, dass sie im Rahmen ihrer Kreditprüfungen auf die Erstellung eines Wertgutachtens bestehen, um die Objekte entsprechend einwerten zu können. Für die Antragsteller bedeutet das, Gutachterkosten in Höhe von 300 bis 500 Euro aus eigener Tasche tragen zu müssen.

Laut der Ludwigsburger Kreiszeitung spielen zunehmend mehr Verbraucherschützer mit dem Gedanken ein Verfahren anzustreben, das vor dem Bundesgerichtshof entschieden wird. Sollten sie vor dem BHG Recht erhalten, so wäre der Vorgehensweise der Kreditinstitute endgültig ein Riegel vorgeschoben.

Immobilien zählen in Deutschland zu den beliebtesten Kapitalanlagen. Ganz anders als in Ländern, wie zum Beispiel den USA, wo Privatanleger bevorzugt in Wertpapiere investieren, ist es den deutschen Privatanlegern lieber, Immobilien zu erwerben. Häufig sind Anlegerentscheidungen dieser Art darauf zurückzuführen, dass die Investoren den Gedanken im Hinterkopf haben, die Immobilie in schwierigen Zeiten immer noch selbst nutzen zu können.

Allerdings stehen privaten Immobilieninvestoren schwierige Zeiten bevor. Wie aus einer Studie der Zeitschrift Capital hervorgeht, befinden sich die Immobilienmärkte in einem Umbruch. Die Anforderungen der Mieter ändern sich, was letzten Endes für die Vermieter bzw. die Investoren bedeutet, sich den neuen Marktbegebenheiten anzupassen. So ist beispielsweise seit einigen Jahren der Trend festzustellen, dass immer mehr Menschen in die innerstädtischen Bereiche ziehen möchten – ruhe Lagen am Stadtrand sind hingegen nicht mehr so sehr gefragt. Für zahlreiche Immobilienanleger bedeutet dies, bei der Objektsuche auf neue Faktoren zu achten bzw. anders als bisher vorzugehen.

Im Grunde genommen gilt es die gesamte Anlagestrategie anzupassen. Weil es in den innerstädtischen Bereich nicht so einfach ist, erstklassige Objekte zu finden, gilt es Objekte von mittlerer Qualität zu erwerben und diese anschließend zu modernisieren. Gerade die junge Mietergeneration achtet nicht mehr so sehr auf die Nachbarschaft – ihnen kommt es stattdessen auf die Ausstattung der Objekte an.

Ein Immobilienerwerb, der an eine Modernisierungsmaßnahme gekoppelt ist, setzt einiges an Wissen und Talent voraus. Um die Rendite der Immobilie nicht zu schmälern, gilt es die Modernisierung fachmännisch und dennoch kostengünstig durchführen zu lassen. Des Weiteren muss eine passende Finanzierung gefunden werden – und das ist gar nicht immer so einfach. Gerade bei Kapitalanlageobjekten sind die Kreditinstitute sehr vorsichtig. Insbesondere wenn es darum geht, Modernisierungskosten zu finanzieren: Häufig werden diese nicht zu einhundert Prozent als wertsteigernd angesetzt, wodurch sich die Beleihung verschlechtern kann. Dementsprechend gilt es die Bank bei Investments dieser Art bereits frühzeitig in die Planungen mit einzubinden, um eine solide Finanzierung auf die Beine zu stellen.

Außergewöhnliche Finanzprodukte erfreuen sich im Bereich der Immobilienfinanzierung einer wachsenden Beliebtheit. Eines dieser Produkte ist das Fremdwährungsdarlehen. Wie es der Name bereits verrät, handelt es sich hierbei um ein Darlehen, das auf eine Fremdwährung lautet, wie zum Beispiel den Schweizer Franken.

Seit einigen Jahren ist festzustellen, dass sich zunehmend mehr Menschen für diese Finanzierungslösung interessieren. Das Interesse, ein Fremdwährungsdarlehen aufzunehmen, kann auf zwei unterschiedliche Gründe zurückzuführen sein. Beim ersten Grund handelt es sich um einen Konditions- bzw. Zinsvorteil, der sich mit diesem Darlehenstyp erzielen lässt. In einigen Ländern, wie beispielsweise in der Schweiz, liegen die Hypothekenzinsen häufig unter den Zinssätzen, die deutsche Kreditinstitute berechnen.

Beim zweiten Grund handelt es sich um die Tatsache, dass es im Ausland vergleichsweise viele Kreditinstitute gibt, die Immobiliendarlehen vergeben, ohne eine Abfrage der Schufa Auskunft vorzunehmen. Mit der Aufnahme eines Fremdwährungsdarlehens bei einer ausländischen Bank können auch Menschen, die von einem negativen Schufa Eintrag betroffen sind, ihren Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen.

Allerdings wird von vielen Darlehensnehmern maßgeblich unterschätzt, welche Gefahren ein Fremdwährungsdarlehen birgt. Es sind in erster Linie Währungsschwankungen, die die Aufnahme dieses Darlehenstyps so riskant machen. Denn sobald die ausländische Währung bzw. die Fremdwährung einen Wertzuwachs gegenüber der heimischen Währung verzeichnet, nimmt automatisch auch die Darlehensbelastung zu.

Nun ist es leider so, dass selbst geringfügige Währungsschwankungen zu erheblichen Mehrkosten führen können. Aus diesem Grund ist die Aufnahme eines Fremdwährungsdarlehens mit einem vergleichsweise hohen Risiko verbunden, das zu einem möglichen Zinsvorteil in keinerlei Relation steht. Deshalb sollte man als Verbraucher von der Aufnahme entsprechender Darlehen lieber absehen.