Jahr für Jahr kommen und schwinden Trends – eine Tatsache, die letzten Endes für viele Bereiche gilt, unter anderem auch für den Finanzbereich. Daher ist es absehbar, dass es auch im Bereich der Baufinanzierung zu neuen Trends kommen wird. An dieser Stelle möchte ich aufzeigen, was nun bzw. im Jahr 2009 kommen wird und was dies für angehende Immobilienkäufer und Bauherren bedeutet.

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass das Geschäft mit den Baufinanzierungen schrumpfen wird. Bereits seit Jahren ist die Anzahl der getätigten Transaktionen rückläufig. Von Jahr zu Jahr wechseln weniger Immobilien den Eigentümer. Insbesondere im Feld der Bauvorhaben ist für 2009 mit einem deutlichen Rückgang zu rechnen. Experten gehen davon aus, dass 2009 rund 10 Prozent weniger Immobilien gebaut oder den Eigentümer wechseln werden.

Im Finanzierungsbereich wird dies zu einem noch stärkeren Wettbewerb führen, schließlich möchten die Institute ihre Marktanteile halten. Allerdings werden einige Banken das Nachsehen haben, insbesondere die klassischen Filialbanken. Bereits seit Jahren werden zunehmend mehr Baufinanzierungen bei den Direktbanken abgeschlossen, weil diese mit deutlich attraktiveren Konditionen aufwarten. Die Möglichkeit der Vor-Ort-Betreuung ist den Darlehensnehmern nicht mehr so wichtig – stattdessen sind niedrige Zinssätze gefragt.

Weil der Vergleich von Darlehenskonditionen vergleichsweise zeit- und arbeitsaufwendig ist, werden sich noch mehr Bauherren, Immobilienkäufer und auch Anschlussfinanzierer an die freien Baugeldvermittler wenden. Diese nehmen den potentiellen Darlehensnehmern einen Großteil der Arbeit ab und suchen nach der günstigsten Direktbank. In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die Finanzierungsberatung der Vermittler immer häufiger in die Bankfiliale verlegt wird: Aufgrund des hohen Wettbewerbs werden 2009 noch mehr Banken damit aufhören, Immobiliendarlehen zu vergeben und stattdessen selbst als unabhängige Berater auftreten, um die Finanzprodukte der Direktbanken zu vermitteln.

In meinem vorangegangenen Blog-Beitrag habe ich aufgezeigt, welche Bedeutung der Tilgungsverrechnung zukommt: Bei einem guten Darlehen werden Tilgungsleistungen umgehend verrechnet, damit ein schneller Abtrag der Restschuld erfolgen kann. Gleichzeitig wurde verdeutlich, dass sich eine gute Baufinanzierung längst nicht nur durch einen niedrigen Zinssatz auszeichnet, sondern vor allem auf die Anforderungen und Bedürfnisse des Darlehensnehmers abgestimmt sein muss.

Im Hinblick auf dieses Thema ist anzumerken, dass es immer sehr gut ist, wenn ein Immobiliendarlehen ein Höchstmaß an Flexibilität aufweist. Denn sollten sich die Lebensumstände ändern, befindet man sich in der Lage, das Darlehen innerhalb eines gewissen Rahmens an die neuen Lebensumstände anzupassen, was oftmals von sehr großem Vorteil ist. Zu solchen Änderungen der Umstände können zum Beispiel der Wegfall eines Einkommens oder ein berufsbedingter Umzug zählen.

Folglich ist es in der Tat sehr praktisch, wenn das Darlehen entsprechend angepasst werden kann. Allerdings ist dies nur dann möglich, wenn im Vorfeld entsprechende Vereinbarungen mit dem Darlehensgeber getroffen wurden bzw. das Darlehen mit entsprechenden Optionen ausgestattet ist. Besonders praktisch ist es zum Beispiel, wenn eine Anpassung des Tilgungssatzes erfolgen kann: Sollte ein Einkommen wegfallen oder ein zweites Einkommen hinzukommen, bietet sich die Chance, das Darlehen anzupassen und den Tilgungsanteil entweder zu erhöhen oder zu verringern.

Ebenso spielen natürlich Sonderkündigungsrechte eine wichtige Rolle. Wenn ein berufsbedingter Umzug ansteht, möchte man seine Immobilie meist verkaufen und das Darlehen ablösen – dies ist bei den meisten Banken jedoch nur bedingt und oftmals unter Zahlung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Deshalb ist es umso wichtiger, entsprechende Härtefälle zu definieren, die einen günstigen Ausstieg aus dem Darlehensvertrag zulassen.

Heutzutage sind sich so gut wie alle angehenden Darlehensnehmer der Tatsache bewusst, dass es sich bei der Baufinanzierung lohnt, Finanzierungsangebote von mehreren Banken einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. In diesem Zusammenhang ist allerdings festzustellen, dass die meisten Interessenten primär auf den Zinssatz achten: Je niedriger der Zinssatz ist, desto attraktiver ist das Angebot. Im Großen und Ganzen ist an dieser Vorgehensweise auch nichts Verwerfliches zu finden, dennoch gibt es einige Faktoren, die beim Darlehensvergleich ebenfalls berücksichtigt werden sollten.

Bei einem dieser Faktoren handelt es sich um die so genannte Tilgungsverrechnung. Sie gibt an, zu welchem Zeitpunkt eine geleistete Tilgung verrechnet, also vom bisherigen Restschuldbetrag abgezogen wird und somit auch zu einer Verringerung der Zinslast beiträgt. Ein Großteil der Darlehensnehmer nimmt an, dass sich geleistete Tilgungen umgehend auf den Restschuldbetrag auswirken. In der Praxis sieht es jedoch ganz anders aus: Bei etlichen Banken werden geleistete Tilgung erst wesentlich später verrechnet, teilweise erst am Jahresende.

Eine späte Tilgungsverrechnung ist für den Darlehensnehmer eindeutig von Nachtteil, schließlich nützt es im wenig, wenn er Tilgungen leistet, diese jedoch erst viel später berücksichtigt werden und somit ein verzögerter Abtrag der Restschuld stattfindet. Daher sollte man diesem Punkt eine große Aufmerksamkeit schenken. Üblicherweise ist im Darlehensvertrag festgehalten, wie es um die Verrechnung der Restschuld bestellt ist. Sofern man hierüber keine Informationen vorfindet, gilt es sich an die Bank bzw. an den zuständigen Finanzierungsberater zu wenden und diesen zu fragen.

Zumindest bei der Endauswahl bzw. bei der Festlegung auf ein bestimmtes Darlehensangebot sollte man auf diese Weise verfahren und den Zeitpunkt der Tilgungsverrechnung berücksichtigen, da dieser Faktor einfach nicht unterschätzt werden darf – unter Umständen kann es vorkommen, dass ein Darlehen mit geringfügig höherem Zinssatz aufgrund einer schnelleren Verrechnung der Tilgungsbeträge, sogar günstiger ist.

Steuerwirkung entlastet private Auftraggeber

Jeder Jahreswechsel bringt der Gesellschaft, den Unternehmen und den Bürgern eine Reihe gesetzlicher Änderungen - einige entlasten, andere belasten. Handwerkerrechnungen für Leistungen in privaten Haushalten und für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen sollen stärker von der Steuer absetzbar sein. Faktoren mit Nutzen und Kosten im Privatbereich sind dabei

* Wärme & Heizung - ein hohes Einsparpotenzial an Energie und damit geringere Kosten ist im Wärmebereich von Gebäuden zu erwarten. Mit einem höheren Anteil an erneuerbarer Energien wird die Steigerung von derzeit 6 auf 14 Prozent im Jahr 2020 angestrebt.
Mit einem Mindestanteil für Neubauten sollen erneuerbare Energien wie Biomasse-Heizungen oder Solaranlagen eingesetzt werden. Zulässig sind dabei auch Ersatzmaßnahmen wie Fernwärme und Wärmedämmung.
Die Sanierung der Heizung in bestehenden Gebäuden wird weiterhin über das Marktanreiz-Programm (bis 500 Millionen Euro) gefördert; die Verordnung zur Verbesserung der Wärmebilanz um 30 Prozent und das Gebäudesanierungs-Programm schaffen begleitende Anreize zum Energiesparen.

* Wohngeld & Heizkosten - Während Gaspreise und Stromkosten steigen und für ärmere Familien und Rentner kaum mehr tragbar wird, wird aus diesem Grund das Wohngeld erhöht: im Schnitt von 90 auf 142 Euro im Monat. Damit richtet sich die Wohnhilfe erstmals nach der Entwicklung der Heizkosten. Die nun stiegen stark, weil die Versorger, meist lokale Stadtwerke im Eigentum der Gemeinde für die Finanzierung öffentlicher Aufgaben immer auch Gewinne aus dem Energiegeschäft erwarten.
Sozialpolitisch umstritten, weil dazu auch die Empfänger von Wohngeld beitragen, die bereits rückwirkend für das Quartal IV/ 2008 einen einmaligen Heizkosten-Zuschuss nach Familiengröße gestaffelt erhalten können. Der nun soll mit den Nebenkosten-Abrechnungen im Frühjahr ausgezahlt werden: Für eine Person 100 Euro, für zwei Personen 130 und für jede weitere 25 Euro.

* Bausparvertrag - Für diese Art des Sparens und Finanzierens wird die Wohnungsbauprämie neu geregelt. Durch Prämien begünstigt zu werden, soll sich bei Neuverträgen auf das später zu realisierende Wohneigentum konzentrieren. Bausparern bis zum Alter von 25 Jahren wird freigestellt, wie sie ihre Prämie verwenden.

* Handwerk - Private Haushalte sollen Rechnungen von Handwerker und sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen stärker von ihren Einkünften bei der Steuererklärung absetzen können. Der Lohnanteil auf einer Rechnung soll bis auf abzugsfähige 1200 Euro verdoppelt und für Dienstleistungen auf 4000 Euro erhöht werden.

* Energieausweis  - Ein solcher Gebäudepässe soll jetzt für alle Wohngebäude verlangt werden können. Das galt bisher nur für Häuser bis Baujahr 1966. Für die Käufer und Mieter von morgen wird also frühzeitig vor dem Erwerb, Pacht oder Miete von Wohnungen, Gewerberäumen und Häusern über deren Energie-Zustand unterrichtet.

* Ökostrom - Die Techniken und Methoden für Ökostrom auszubauen wurde zum Jahreswechsel mit den Fördersätzen für Windenergie an Land zwar gesenkt, aber weniger stark als zunächst vorgesehen. Dafür wurden die Anreize für Windkraft aus dem Meer deutlich erhöht, um die aufwändigen, teuren Projekte in Nord- und Ostsee voran zu bringen. Höhere Anreize gibt es auch für die Energiegewinnung aus Biogas und der Wasserkraft. Es solle damit in erster Linie die dezentrale und effiziente Parallel-Erzeugung von Strom und Wärme (Kraft-Wärme-Koppelung) ausgebaut werden. Dadurch soll bis 2020 der Öko-Anteil am Stromverbrauch von derzeit 15 (2008) auf 30 Prozent verdoppelt werden.

Erst vor wenigen Tagen habe ich hier im Blog über regionale Banken berichtet, die als Baugeldvermittler auftreten und deshalb keine eigenen Immobiliendarlehen mehr vergeben. Stattdessen konzentrieren sie sich darauf, den Markt für ihre Kunden zu durchleuchten und die besten Finanzierungsangebote anderer Banken zu empfehlen.

Nun hat sich auch die „Financial Times Deutschland“ mit diesem Thema beschäftigt und die Bankenlandschaft genauer unter die Lupe genommen. Angeblich sollen inzwischen fast 30 Prozent der Filialbanken im Bereich der Baufinanzierung auf diese Weise verfahren und keine eigenen Darlehen mehr vergeben, sondern stattdessen als Vermittler auftreten. Vor allem überregionale Banken verfahren gern auf diese Weise – die größte Zurückhaltung ist bisher noch bei den Volksbanken und Sparkassen festzustellen.

Besonders interessant ist die Tatsache, dass diese Art von Finanzierungsberatung auch zunehmend häufiger bei Bestandskunden erfolgt. Gemeint ist die Anschlussfinanzierung von Immobiliendarlehen: Anstatt den eigenen Kunden eine Prolongation zu empfehlen, werden auch hier die Finanzierungslösungen anderer Institute empfehlen – was für die Darlehensnehmer in den meisten Fällen sogar von Vorteil ist.

Denn gerade im Bereich der Anschlussfinanzierung können die Direktbanken mit erstklassigen Konditionen aufwarten, gegen die andere Banken nicht ankommen können. Für die Kunden ist diese Form der Beratung von Vorteil, weil sie sich in der Lage befinden, ihre Anschlussfinanzierung vergleichsweise günstig abzuschließen und somit in den Genuss besonders attraktiver Darlehenszinsen für ihr nächstes Immobiliendarlehen gelangen.

Weil das Konzept der Finanzierungsvermittlung bei den Filialbanken so gut ankommt, ist davon auszugehen, dass in Zukunft noch mehr Institute auf diesen Zug aufspringen werden und somit zunehmend mehr Immobilienkäufer und Bauherren ihre Darlehen bei Direktbanken abschließen.

Warum nicht in die Altstadt?

Planer und Architekt haben meist gut reden: beim erwünschten Eigenheim sollte nicht immer nur der nach dem Neubau auf der grünen Wiese geschielt werden, viel eher sollten auch mal alte Häuser in den Stadtzentren modernisiert werden. Insgesamt spielten bisher de ökologische Gedanke und der Umweltschutz nach Expertenansicht bisher eine zu kleine Rolle.

Würde der Rat des Umweltbundesamt (UBA) in Berlin konsequenter verfolgt, würde nicht nur weniger freie Fläche bebaut - eine hochwertige Sanierung würde auch deutlich weniger Baumaterial erfordern als ein vergleichbar großer Neubau. Um fast 85 Prozent ließe sich in den kommenden 25 Jahren ohne Komfortverluste der Flächenverbrauch senken.
Der jährliche Verbrauch an mineralischen Rohstoffen wie Sand, Ton, Kalk und Kies könne um etwa 30 Prozent verringert werden. Der Ausstoß an Kohlendioxid würde nach Hochrechnungen um mehr als 50 Prozent verringert.

Wer als Bauherren oder Käufer bei der Entscheidung für ein Eigenheim bereits früh im Leben an geänderte Bedürfnisse im Alter denkt, der könne erkennen, dass das Häuschen im Grünen für Senioren ganz sicher nicht als die ideale Lösung gilt. Von der sanierten Altbauwohnung in der Stadt sind die Wege zu Arzt und Apotheke, zum Discounter oder ins Theater meist deutlich kürzer.

Weitere Tipps zum umweltfreundlichen Bauen und Wohnen:
Die neue UBA-Broschüre “Nachhaltiges Bauen und Wohnen”; kostenlos runter zu laden über “umweltdaten.de” unter “Publikationen”.

Die Finanzkrise hat dafür gesorgt, dass sich immer mehr Menschen der Bedeutung von Ersparnissen bewusst werden. Zunehmend mehr Menschen möchten wieder sparen und ihre Ersparnisse sicher anlegen. Diese Entwicklung hat natürlich auch Auswirkungen auf die Baufinanzierung: Potentielle Immobilienkäufer oder Bauherren stellen sich die Frage, wie viel Eigenkapital bei der Finanzierung eingesetzt werden muss – vielen wäre es recht, wenn sie einen Teil ihrer Ersparnisse sicherheitshalber zurückhalten könnten.

Allerdings lässt sich diese Frage nur bedingt bzw. verallgemeinert beantworten, da es stets auf den Einzelfall ankommt. Im Allgemeinen kann gesagt werden, dass ein möglichst großer Einsatz von Eigenkapital zu empfehlen ist. Je mehr Eigenkapital bei der Baufinanzierung eingesetzt wird, desto geringer ist der Finanzierungsbedarf und desto geringer ist die daraus resultierende Finanzierungsbelastung. So gesehen kann allen angehenden Immobilieneigentümern nur dazu geraten werden, einen möglichst großen Teil ihrer Ersparnisse für den Immobilienerwerb einzusetzen. Außerdem liegen die Kreditzinsen fast immer über den Guthabenzinsen, so dass das Zurückhalten von Ersparnissen aus Anlagesicht ebenfalls keinen Sinn ergibt.

Auf der anderen Seite wäre es natürlich töricht, sein gesamtes Eigenkapital in die Immobilie zu stecken, schließlich lebt man ohne finanzielle Rücklagen sehr gefährlich. Letzten Endes weiß man nie, was im Leben auf einen zukommt, so dass man auf jeden Fall sehr gut damit beraten ist, etwas Geld zurückzuhalten. Wenn zum Beispiel eine Autoreparatur ansteht, muss man diese schlichtweg bezahlen können, insbesondere wenn man das Fahrzeug benötigt, um damit an den Arbeitsplatz zu gelangen.

Daher kann allen angehenden Darlehensnehmern empfohlen werden, möglichst viel bzw. einen großen Teil ihrer Ersparnisse bei der Finanzierung einzusetzen, jedoch zumindest so viel Geld zurückzuhalten, dass sie abgesichert sind und von den alltäglichen Dingen des Lebens nicht aus der Bahn geworfen werden können.

Wer in zwei, drei Jahren ein Haus verkaufen will, das nach der geltenden EnEV 2007 erbaut wurde, wird erfahren, dass dieses Objekt nach dem Standard der EnEV 2012 bereits in ‘jungen Jahren’ nachzurüsten ist. Mit einer verbesserten Wärmedämmung ist es dann allerdings nicht getan.

Eine Gebäudehülle hoch zu dämmen, ohne dass diese “luftdicht” wird und eventuell bauphysikalisch und gesundheitlich schädigt, fordert vom den Eigentümer, auch eine geregelte Be- und Entlüftung einbauen zu lassen. Das nun wird technisch aufwändig und teuer.

Solche Auflagen dämpfen aber die Bereitschaft potenzieller Bauherren, in eine Immobilie zu investieren. Ob damit die Regierung ihre Klimaschutzziele erreichen wird, bleibt fraglich.
Auch wenn jeder private Bauherren auf zu ersparende Energiekosten achtet und bereit ist, dafür zu investieren, kann nicht jeder finanziell in jedem Umfang mithalten und Wertverluste bestimmter Größenordnung verkraften. Somit fürchtet der Verbands Privater Bauherren, VPB, eine rückläufige Baukonjunktur.

Privaten Bauherren wird deshalb zu Aufmerksamkeit und Vorsicht geraten. Nur nichts überstützen, lautet die Devise. Wer also neu baut, sollte demnach schon den Standard der neuen EnEV 2009 einhalten, denn die Nutzung erneuerbarer Energien müssen ab 1. Januar 2009 ohnehin realisiert werden.

Wer “schlüsselfertig” kauft, der sollte sich auf den Bauvertrag verlassen können, zu dessen Abschluss der Stand der Energieeinspar-Verordnung festgeschrieben wurde. Dabei ist jedoch stets “nur die Fassung der EnEV maßgeblich”, die zum Zeitpunkt des Bauantrags oder der Bauanzeige gegolten hat.
Liegt also ein längerer Zeitraum zwischen Vertrag und Bau, und die EnEV wurde angepasst und verschärft, dann schwächelt das Haus energetisch und muss nachgerüstet werden. Die unangenehme Folge: Meist ein Streitfall für Unternehmer und Bauherr, wer die Nachrüstkosten trägt.
Wer sanieren möchte, der sollte ebenfalls gelassen vorgehen und nicht übereilt zu einer Einzelmaßnahme wie einem Wärmedämm-Verbund-System drängen lassen. Da ist ein Gutachter angeraten, der prüft, welche Sanierung für die Immobilie nötig und auch technisch sinnvoll ist.
So lässt sich manche teure Investition über einige Jahre strecken, wenn sie sachverständig begleitet und vorbereitet wurde.

Der VPB macht folgende kleine Checkliste publik:

Weitere Informationen beim Verband Privater Bauherren e.V., Bundesbüro, Chausseestraße 8, 10115 Berlin, Telefon 030-2789010, Fax: 030-27890111,
E-Mail: info@vpb.de, Internet: www.vpb.de.

In meinem vorangegangenen Blog-Beitrag habe ich darüber berichtet, wie wenige Direktbanken es gibt, die Immobiliendarlehen auch an Selbständige und Freiberufler vergeben. Auch wenn deren Anzahl nicht unbedingt sehr groß ist, gibt es dennoch einige Institute, bei denen Gewerbetreibende eine Finanzierungsanfrage stellen können, um womöglich ein Darlehen zu erhalten, dass im Hinblick auf die Konditionen schlichtweg besser als das Darlehen der Hausbank ist.

Aber es gestaltet sich nicht gerade leicht, ein Immobiliendarlehen bzw. eine Finanzierungszusage als Selbständiger oder Freiberufler bei einer Direktbank zu erhalten. Daher soll an dieser Stelle aufgezeigt werden, welche Voraussetzungen im Allgemeinen erfüllt sein müssen, damit die Banken einer Darlehensvergabe zustimmen.

Zunächst einmal kommt vor allem der Dauer der Selbständigkeit eine sehr große Bedeutung zu. Anders als bei Arbeitnehmern reicht ein halbes Jahr an beruflicher Tätigkeit für den Erhalt einer Finanzierungszusage nicht aus. So gut wie alle Banken setzen voraus, dass die Tätigkeit seit mindestens drei Jahren ausgeübt wird. Dies bedeutet, Jahresabschlüsse von mindestens drei aufeinander folgenden Jahren vorlegen zu müssen. Zusätzlich ist zu beachten, dass die Banken nicht die Umsätze, sondern lediglich die Gewinne bzw. die erzielten Jahresüberschüsse ansetzen – und zwar als Bruttoeinkommen. Dies bedeutet, dass auch hiervon noch einmal Steuern, Vorsorgebeträge etc. abgezogen werden. Gerade wenn es um mittlere und größere Darlehensbeträge geht, muss das Betriebsergebnis auf jeden Fall stimmen bzw. groß genug ausfallen, damit eine Finanzierungszusage möglich ist. Ebenso kommt es den Banken sehr entgegen, wenn von Jahr zu Jahr eine positive Geschäftsentwicklung festzustellen ist – bei einer negativen Entwicklung möchten die Institute oftmals eine Begründung haben, worauf der Rückgang des Gewinns zurückzuführen ist.

Einige potenzielle Häuslebauer seien bereits irritiert, glaubt man im Vorstand des Verbands Privater Bauherren (VPB). Das Bauen werde nämlich in Zukunft von Staat und EU und durch Gesetze und Verordnungen erheblich beeinflusst. Auf Rang 1 stehe dabei die Energieeinspar-Verordnung (EnEV), für die noch nicht geklärt sei: wann sie verabschiedet werde und wann sie in Kraft tritt? Was bringt sie für Bauherren, was für modernisierungswillige Althaus-Eigentümer? Als sicher gilt aktuell nur eines: zu bauen wird erheblich komplexer und deutlich teurer, was für Bauherren bedeuten muss, noch mehr unabhängigen Rat zu erhalten.

Noch aber muss zunächst das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) novelliert werden, bevor die EnEV 2009 - voraussichtlich am 1. Juli 2009 - in Kraft treten kann. Das EnEG schafft nach Expertenansicht die Grundlagen für die Energieeinspar-Verordnung.
Da Letztere bereits mehrfach fortgeschrieben wurde - 2002, 2004 und zuletzt im Oktober 2007, was verbindlich zum staatlich erwünschten die Energieausweise für Altbauten führte-, soll nun mit der Novelle 2009 der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser in Neubauten und sanierten Altbauten um 30 Prozent gesenkt werden - gemessen am bisherigen Standard.

Ein Neubaustandard gilt dann auch für umfangreiche Anbauten und Erweiterungen sowie für umfassende Außenhautsanierungen.
Wenig später - bereits für 2012 - haben die Bundesministerien die EnEV im Blick, nach der die energetischen Anforderungen um weitere 30 Prozent verschärft werden.

Bereits am 1. Januar 2009 tritt das Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz (EEWärmeG) in Kraft, das den Einsatz von regenerativen Energien im Neubau bestimmend vorschreibt.
Wichtig für Bauherren der Jetztzeit: Wer im ersten Halbjahr 2009 seinen Bauantrag einreicht, zieht andere Bestimmungen auf sich als jene Bauherren, die erst im zweiten Halbjahr 2009 ihren Hausbau genehmigen lassen.

Woran orientieren, bitte?!

Woran aber sollen sich Hausbauer und Modernisierer orientieren?  Zweifelsfrei müssen sich Erbauer oder Sanierer nach der EnEV 2007 richten.
Und schon ab Mitte 2009, wenn die EnEV 2009 greift, ist ein noch aktueller Neubau bereits energetisch überholt.  Und erst mit der EnEV 2012 wird ein Haus aus 2009 rein rechnerisch zu einer wahren Energieschleuder.
Ein Haus - nach der geltenden EnEV 2007 erbaut - zu verkaufen und nach dem Standard der EnEV 2012 nachzurüsten ist mit einer verbesserten Wärmedämmung dann nicht getan.

Weitere Informationen: Verband Privater Bauherren e.V., Bundesbüro, Chausseestraße 8, 10115 Berlin,
Telefon 030-2789010, Fax: 030-27890111,
info@vpb.de, www.vpb.de.

Die Suche nach der passenden Baufinanzierung kann unter Umständen sehr schwierig sein. Dies trifft insbesondere für Selbständige und Freiberufler zu: Trotz eines guten Einkommens kann es vorkommen, dass etliche Banken von der Vergabe entsprechender Darlehen absehen. Dies trifft insbesondere für die Direktbanken zu: Viele Direktbanken vergeben prinzipiell keine Immobiliendarlehen an Selbständige oder Freiberufler, was schlichtweg auf einen höheren Arbeitsaufwand zurückzuführen ist. Anders als bei Angestellten, bei denen lediglich die Lohn- oder Gehaltsabrechnungen überprüft werden müssen, gilt es bei Selbständigen im Rahmen der Kreditprüfung eine Vielzahl an Dokumenten zu prüfen, so dass die Banken gern davon absehen.

Daher verhält es sich so, dass der Großteil der Gewerbetreibenden seine Baufinanzierung direkt vor Ort bei der Hausbank abschließt. Zwar ist dort nicht unbedingt mit den besten Darlehenskonditionen zu rechnen, aber immerhin ist der Erhalt einer Finanzierungszusage möglich – und um die geht es letztendlich.

Dennoch hat sich die Situation für Selbständige und Freiberufler in den vergangenen Jahren deutlich verbessert. Wie der Baugeldvermittler „Enderlein“ zu Beginn der Woche im Rahmen einer Pressemitteilung bekannt gegeben hat, gibt es inzwischen einige Direktbanken, die Immobiliendarlehen auch an Selbständige und Freiberufler vergeben. Für Gewerbebetreibende bedeutet dies, sich wegen der Finanzierung nicht ausschließlich an die Hausbank wenden zu müssen, sondern stattdessen auch Finanzierungsangebote bei Direktbanken einholen zu können. Zwar ist die Anzahl der Institute, die auch Darlehen an Selbständige vergeben, immer noch gering, aber dennoch besteht die Chance, in den Genuss eines besseren Zinssatzes zu kommen und somit die Finanzierungskosten zu senken. Damit nicht zu viel Zeit in die Suche nach der passenden Direktbank investiert werden muss, sind Gewerbetreibende sehr gut damit beraten, diese Aufgabe einem Baugeldvermittler zu übertragen.

Das Fertighaus erfreut sich bei Bauherren einer stark wachsenden Beliebtheit. Aufgrund mehrerer Vorteile, die gegenüber dem klassischen Bauvorhaben bestehen, entscheiden sich immer mehr Bauherren bewusst für ein Fertighaus. Allerdings gilt es den Anbieter sehr genau auszuwählen – und zwar längst nicht nur im Hinblick auf das Angebot an Fertighäusern.

Erst in der vergangenen Woche sorgte ein Fertighausanbieter aus Österreich für negative Schlagzeilen: Im Rahmen der Finanzkrise rutschte das Unternehmen so sehr in die roten Zahlen, dass es Insolvenz anmelden musste. Die Folge einer solchen Insolvenz ist wiederum, dass der Geschäftsbetrieb zumeist eingestellt wird: Es werden keine Häuser mehr ausgeliefert und oftmals haben etliche Kunden ihr Geld verloren.

Nun ist es so, dass Pleiten unter Unternehmen, die zur Baubranche zählen, keine Seltenheit sind. Schon häufiger ist es vorgekommen, dass Fertighausanbieter sowie auch andere Bauunternehmen inmitten eines Projektes Insolvenz anmelden mussten und plötzlich mehrere Bauherren betroffen waren: Die haben meist schon große Zahlungen geleistet und sitzen plötzlich auf einer Bauruine.

Sofern man sich für den Bau eines Fertighauses entscheidet, die ist Wahrscheinlichkeit, dass man je auf einer Bauruine sitzen wird, relativ gering. Dennoch kann es im Falle einer Insolvenz des Fertighausherstellers schnell zu größeren Schwierigkeiten kommen: Immerhin gilt es hohe Anzahlungen zu leisten. Sollten diese geleistet worden sein und das Unternehmen einem Insolvenzverwalter unterstellt werden, kann das Geld sehr schnell weg sein.

Daher kann allen Bauherren nur dazu geraten werden, sich ihre Partner am Bau sehr genau auszusuchen. Wenn man sich innerhalb der Branche ein wenig umhört, lassen sich entsprechende Risiken erheblich verringern. Des Weiteren ist es empfehlenswert, größere Zahlungen über Treuhandkonten abzuwickeln, um das Risiko eines Verlusts zu begrenzen. Außerdem ist der Abschluss einer Bauleistungsversicherung zu empfehlen: Durch Auswahl des richtigen Versicherers ist es möglich, einen umfassenden Versicherungsschutz zu erlangen, so dass man im Schadensfall auch größere Verluste geltend machen kann und die Zusatzkosten, die durch die Fertigstellung eines anderen Bauunternehmens entstehen, von der Versicherung getragen werden.

Das Jahr steuert nun auf sein Ende zu und zahlreiche Menschen sehnen sich schon den Frühling herbei. Dies trifft vor allem für angehende Bauherren zu: Obwohl die Wirtschaftsaussichten besser sein könnten und von Jahr zu Jahr weniger Bauvorhaben realisiert werden, sollen auch im kommenden Jahr wieder tausende Neubauten entstehen. Hierbei ist festzustellen, dass immer mehr Bauherren auf das Fertighaus setzen.

Lange Zeit war es so, dass Fertighäuser einen vergleichsweise schlechten Ruf genossen haben und deshalb vom Großteil der Bauherren gemieden wurden. Allerdings ist schon seit einigen Jahren festzustellen, dass heutzutage immer mehr Häuslebauer auf die Fertigbauweise setzen. Verwunderlich ist dies nicht, immerhin hat sich das Image dieser Bauweise in den vergangenen Jahren sehr deutlich gebessert. Zugleich ist es natürlich so, dass es mehrere Punkte gibt, die für die Fertigbauweise sprechen.

Der Hauptgrund, der zunehmend mehr Menschen dazu veranlasst, sich gegen die traditionelle Massivbauweise und stattdessen für ein Fertighaus zu entscheiden, spiegelt sich in den Baukosten wieder. Aufgrund der Tatsache, dass die einzelnen Hauskomponenten günstig vorgefertigt werden, lassen sich die Baukosten sehr deutlich senken. Dem Bauherrn bietet sich die Möglichkeit, seinen Traum vom Eigenheim deutlich günstiger verwirklichen zu können.

Natürlich darf auch die kurze Bauzeit nicht außer Acht gelassen werden. Ein klassisches Bauvorhaben erstreckt sich meist über einen Zeitraum von mindestens einem halben Jahr. Beim Fertighaus ist es hingegen so, dass das Haus innerhalb weniger Tage vollständig errichtet und anschließend bezogen werden kann. Dies bedeutet nicht nur eine Zeitersparnis, sondern vor allem auch weniger Stress. Daher ist davon auszugehen, dass in Zukunft noch deutlich mehr Bauherren auf die Fertigbauweise setzen werden.

Wer einen Immobilienkauf oder ein Bauvorhaben finanzieren möchte, der hat es derzeit nicht sehr leicht – zumindest wenn es darum geht, den besten Zeitpunkt für den Abschluss des Immobiliendarlehens zu bestimmen. Denn bereits seit mehreren Wochen sind die Hypothekenzinsen langsam aber sicher am fallen. Vor rund zwei Wochen wurde ein neuer Tiefststand erreicht: Baugeld ist so günstig wie schon seit zwei Jahren nicht mehr.

In Zeiten einer solchen Zinsentwicklung stellen sich potentielle Darlehensnehmer natürlich die Frage, wie sie verfahren sollen. Auf der einen Seite könnten sie sich bereits jetzt die günstigen Hypothekenzinsen sichern, auf der anderen Seite bietet sich womöglich die Gelegenheit in naher Zukunft noch günstigere Darlehen abzuschließen.

Mit dieser Thematik hat sich die „Financial Times Deutschland“ gegen Ende der vergangenen Woche beschäftigt und Stimmen einzelner Zins- und Baufinanzierungsexperten eingeholt. Wer nun auf den eindeutigen Expertentipp hofft, wird allerdings enttäuscht: Unter den Experten herrschen ganz unterschiedliche Ansichten vor.

Kai Oppel vom Baugeldvermittler Hypothekendiscount ist der Meinung, dass angehende Darlehensnehmer derzeit sehr gelassen reagieren können, weil die Hypothekenzinsen in absehbarer Zeit nicht steigen werden. Er rechnet für den Anfang des kommenden Jahres weiterhin mit fallenden Zinsen. Hierbei stützt er sich vor allem auf die Aussicht weiterer Leitzinssenkungen.

Volker Hellmeyer, Chefvolkswirt der Bremer Landesbank, sieht es dies ganz anders – er rechnet zu Beginn des kommenden Jahres mit steigenden Hypothekenzinsen. Dies begründet er mit einem weiteren Anstieg der Anleihemärkte, der zu steigenden Bauzinsen führt. Daher rät er potentiellen Darlehensnehmern von einer Spekulation auf einen weiteren Rückgang des Zinsniveaus ab. Ganz ähnlich sieht dies auch Robert Haselsteiner, Vorstand des Baugeldvermittlers Interhyp: Er rät potentiellen Darlehensnehmern ebenfalls von einer Spekulation auf sinkende Zinsen ab und empfiehlt die Sicherung des aktuellen Zinsniveaus.

Es ist kein großes Geheimnis, dass sehr viele Menschen den Traum haben, eines Tages in der eigenen Immobilie zu wohnen. Gerade in Deutschland ist der Wunsch nach Wohneigentum sehr groß – er gilt als gesellschaftlich fest verankert. Die comdirect Bank hat eine Umfrage zu diesem Thema in Auftrag gegeben: Das Forsa Institut sollte in Erfahrung bringen, wie es bei den Menschen derzeit um das Thema Immobilienerwerb bestellt ist bzw. wie viele Menschen trotz Finanzkrise von der eigenen Immobilie träumen und sich vorstellen können, eine Immobilienfinanzierung abzuschließen.

Der Wunsch nach der eigenen Immobilie ist nach wie vor sehr ausgeprägt. Drei von vier – also 75 Prozent – der befragten Männer gaben an, dass sie zum Eigenheim tendieren bzw. lieber in der eigenen Immobilie anstatt zur Miete wohnen möchten. Damit kann dieser Wunsch bei den Männern als ausgeprägter bezeichnet werden: Bei den Frauen waren zehn Prozent weniger, die ebenso denken.

Deutlich größer ist der Meinungsunterschied, wenn es um das Thema Baufinanzierung geht. Gerade in Zeiten der Finanzkrise und schlechter wirtschaftlicher Aussichten will es natürlich gut überlegt sein, ob man tatsächlich eine Baufinanzierung abschließen und somit ein Darlehen zur Finanzierung des Eigenheims aufnehmen möchte. Im Hinblick auf dieses Thema verhält es sich so, dass derzeit rund 40 Prozent der befragten Männer dazu bereit wären bzw. es sich vorstellen können, ein Immobiliendarlehen aufzunehmen. Bei den Frauen sind es gerade einmal 25 Prozent, die sich derzeit vorstellen können, eine Baufinanzierung abzuschließen.