Einer Pressemeldung von AXA Investment Managers und mancher Zeitung war zu entnehmen, dass die Deutschen immer weniger über Immobilienfonds wüssten. Da die fehlenden Informationen weder vom Finanzkonzern noch von den Gazetten ergänzt wurden, die den Pressetext fast 100prozentig übernehmen und das dann noch als “eigenen Bericht aus Frankfurt” deklarieren, soll das Wissen über Offene Immobilienfonds (OIF) hiermit vergrößert werden.

Über 50 Prozent der volljährigen Deutschen glauben, dass ein OIF baufällige Gebäude kauft, saniert - und anschließend teurer wieder verkauft. 60 Prozent halten Immobilienfonds für eine riskante Geldanlage - was angesichts der aktuellen Immobilienkrise vielleicht auch nicht verwunderlich ist. Aus der Sicht der Offenen Immobilienfonds treffen beide Meinungen nicht zu: Offene Immobilienfonds kaufen selten Wohnhäuser und werfen seit Jahren stabile Renditen ab.

In den letzten 20 Jahren sind dies durchschnittlich fünf Prozent pro Jahr. Wahrscheinlich muss man auch hier mal genauer hinschauen. Denn es gibt auch Stimmen, die von einer Fondskrise sprechen. Was angesichts des gigantischen Leerstands bei Gewerbeimmobilien, z.B. Bürogebäude, und dem gleichzeitgen Neubau neuer Büroflächen kaum verwundert. Sinkende oder stagnierende Mieteinnahmen schmälern die gewünschten Renditen. Ob die Fondsgesellschaften wirklich nicht unter den aktuellen Immobilienkrisen leiden werden, die sich ja in erster Linie auf den Markt für Wohn-Immobilien konzentrieren, wird sich erst noch zeigen. Denn die meisten Kapitalanlagegesellschaften sind ja doch mit irgendeiner Bank verbandelt, die schon jetzt erhebliche Einbußen aus dem Ankauf riskanter Privatkredite aus USA hinnehmen mussten. Und die nächsten Immobilienkrisen sind in Spanien und England ja schon ausgebrochen.

Offene Immobilienfonds werden von sogenannten Kapitalanlagegesellschaften (KAG) gemanagt, denen es gesetzlich vorgeschrieben ist, mindestens 15 Grundstücke in ihrem Bestand zu haben. Kontrolliert werden Offene Immobilienfonds von der Bundesanstalt für Finanzidienstleistungsaufsicht (BaFin). Mit dieser Vorgabe sollen die Risiken unterschiedlicher Immobilien gestreut werden. Schließlich kann der Fond bestehende Immobilien kaufen oder auch selbst neu bauen. Die Regelungen gehen sogar noch weiter: Kein Objekt darf mehr als 15 Prozent des gesamten Fondsvermögens ausmachen. Nur 20 Prozent dürfen Grundstücke sein, die gerade bebaut werden. Maximal 30 Prozent dürfen in Fremdwährungs-Immobilien investiert werden, ohne dass es eine Absicherung des Währungsrisikos gibt. 20 Prozent des Vermögens können Beteiligungen an fremden Immobiliengesellschaften sein - und maximal 49 Prozent dürfen Beteiligungen an eigenen Immobiliengesellschaften sein. Eine KAG muss zudem als Aktiengesellschaft oder GmbH geführt werden und über ein eingezahltes Anfangskapital von 2,5 Millionen Euro verfügen. Mit all diesen Vorgaben soll das Anlage-Risiko möglichst minimiert und der Anleger-Schutz möglichst maximiert werden.

In Wohn-Immobilien wird relativ selten investiert. In erster Linie werden Gewerbe-Immobilien gekauft. Die Fonds investieren in gewerbliche Liegenschaften - also Bürogebäude, Shopping-Center oder Hotels. Danach wird versucht, aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilie Erträge zu erwirtschaften, von denen ein Teil dem Kapitalanlager zugute kommt. Eine Ausschüttung findet einmal im Jahr statt. Vorher zieht der Fond Fondmanagementgebühren, Zinsen, Tilgungen, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Bewirtschaftungskosten und Abschreibungen von den Gesamterträgen aller Immobilien ab. Bei der Erstanlage wird ein einmaliger Ausgabeaufschlag von fünf bis 5,5 Prozent verlangt. Der verbleibende Rest wird an die Inhaber der Anteilseigner ausgeschüttet. Offene Immobilienfonds sind also eine relativ sichere Anlageform - man sollte sich aber genau anschauen, in welchen Lagen die Fondsmanager investieren. Handelt es sich dabei zu einem großen Teil um 1-A-Lagen - wie zum Beispiel eine Immobilie am Potsdamer Platz in Berlin oder vergleichbaren Attraktiv-Lagen in der ganzen Welt, dann kann man sich für diese Anlageform entscheiden. Die Beteiligung für den Kapitalanleger ist über sogenannte Zertifikate möglich, die ab 50 Euro verkauft werden und börsentäglich zurückgegeben werden können. Der Fonds ist verpflichtet, diese Zertifikate jederzeit wieder zurückzukaufen. Um ein zurückgegebenes Zertifikat auch wirklich zurückkaufen zu können, braucht das Fondsmanagement genügend liquide Mittel. Dafür dürfen fünf bis 49 Prozent des Anlagevermögens in schnell verfügbare Zinspapiere investiert werden.