In meinem vorangegangenen Beiträge ging es um das Thema Mieterauswahl: Durch Auswahl der richtigen Mieter befinden sich Vermieter in der Lage, das Risiko eines möglichen Mietausfalls deutlich herabzusenken. Allerdings wird dieser Punkt häufig missachtet, was alles andere als empfehlenswert ist. Denn sollten die monatlichen Mietzahlungen ausbleiben und die Immobilie zum größten Teil finanziert sein, so kann der Vermieter schnell in große finanzielle Schwierigkeiten stürzen.

Aufgrund dieser Umstände gilt es als ratsam, sich zusätzlich abzusichern. Dies ist möglich, indem eine hohe Tilgung vereinbart wird. Interessanterweise ist das jedoch nur selten der Fall: Die meisten Vermieter möchten die finanzielle Belastung möglichst gering halten. Dass sie dadurch über einen langen Zeitraum Zinsen entrichten müssen, interessiert dabei wenig – schließlich können die Zinsen als Ausgabe geltend gemacht werden. Jedoch ist dieser Gedankengang trügerisch: Die steuerliche Absetzung der Zinsen rechtfertigt noch lange keine niedrige Tilgung. Im Endeffekt ist sie sogar schädlich, weil der Reingewinn verringert wird.

Besser ist es, eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Wer auf einen Tilgungssatz von lediglich einem Prozent setzt, muss mit einer langen Rückzahlungsdauer und somit auch mit einer hohen Zinsbelastung rechnen. Ein Tilgungssatz von 2 oder 2,5 Prozent ist deutlich vernünftiger. Schließlich hat er einen wesentlich schnelleren Abtrag der Restschuld zur Folge, was schon nach kurzer Zeit zu einer Verringerung der Zinslast führt. Dementsprechend ist es ratsam, als Kapitalanleger bewusst auf eine höhere Tilgung zu setzen. Ein niedriger Restschuldbetrag ist zweifelsfrei von Vorteil: Möglicherweise auftretende Mietausfälle werden dann nicht so schnell zu einem Problem, das die Finanzierung gefährden kann.