Bereits mehrfach habe ich hier im Blog über die Bedeutung des Bausparens geschrieben. Obwohl der Bausparvertrag längst nicht mehr den guten Ruf genießt, den er einst mal hatte, so gehört er noch lange nicht zum alten Eisen. Dieser Tatsache ist sich auch ein Redakteur der WELT Online bewusst geworden: Dort wurde vorgestern ein erstklassiger Bericht über das Thema Bausparen veröffentlicht, der nahezu alle Vor- und Nachteile aufzeigt. Im Folgenden möchte ich die wichtigsten Aussagen noch einmal wiedergeben.

Zunächst einmal zeichnet sich der Bausparvertrag durch ein hohes Maß an Sicherheit aus. Bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses weiß der Bausparer darüber Bescheid, auf welche Höhe sich der Zinssatz seines späteren Darlehens belaufen wird. Des Weiteren sind Bauspardarlehen für ihre vergleichsweise attraktiven Konditionen bekannt, insbesondere wenn man sich für den Abschluss eines Niedrigzinstarifs entscheidet.

Ein großer Vorteil des Bausparvertrags gegenüber anderen Finanzierungsformen besteht darin, dass der Bausparer zunächst einmal Eigenkapital spart. Zwar ist dies der Hauptgrund, der einige Menschen vom Bausparen Abstand nehmen lässt, doch im Endeffekt überwiegen die Vorteile eindeutig: Immerhin wird Eigenkapital gebildet, das den spätere Kapitalbedarf verringert und gleichzeitig die Beleihung der Finanzierung erhöht.

Im Übrigen kann das Bausparen auch schon deshalb sehr interessant sein, weil es staatlich gefördert wird. Vor allem junge Menschen, die noch kein so hohes Einkommen beziehen, können gleich mehrfach profitieren. Neben den vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers kann unter bestimmten Umständen auch die Wohnungsbauprämie beantragt werden. Gerade bei kleineren Bausparverträgen kann dies zu einer spürbaren Erhöhung der Rendite führen.

Zu guter Letzt darf auch nicht vergessen werden, dass man als Bausparer keinerlei Verbindlichkeiten eingeht. Sollten sich die Lebensumstände eines Bausparers ändern, so kann er seinen Bausparvertrag problemlos auflösen. Letzten Endes steht es jedem frei, ob er ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen möchte oder nicht. Die Flexibilität, die ein Bausparvertrag mit sich bringt, ist enorm groß. Für Unentschlossene werden sogar spezielle Tarife angeboten, die sich durch eine hohe Kapitalverzinsung auszeichnen. Sollte man solch einen Vertrag abgeschlossen haben und dann doch bauen wollen, kann häufig der Tarif gewechselt werden, was zu besseren Darlehenskonditionen führt.

Dies war eine Übersicht der größten Vorteile, die das Bausparen mit sich bringt. Welche Nachteile und Risiken bestehen, ist im morgigen Beitrag zu lesen.

Wie die Wormser Zeitung diese Woche berichtete, seien deutsche Bauherren und Immobilienkäufer primär auf Annuitätendarlehen konzentriert, wenn es um die Aufnahme von Immobiliendarlehen geht. Hierbei handelt es sich um die Darlehensform, die von den Menschen am häufigsten in Anspruch genommen wird. Allerdings weisen Finanzierungsexperten darauf hin, dass sich angehende Darlehensnehmer gerade in der heutigen Zeit, nicht ausschließlich auf diese Finanzierungsform konzentrieren sollten. Das Annuitätendarlehen gilt nämlich als vergleichsweise unflexibel. Wer beispielsweise sein Darlehen vor dem Ablauf der Zinsbindung kündigen möchte, muss mit der Zahlung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Deshalb sollten vor allem junge Immobilienkäufer, die sich auf der Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung befinden, auch andere Finanzierungslösungen in Betracht ziehen. Es sind gerade die jungen Menschen, denen es in der heutigen Berufswelt alles andere als leicht gemacht wird, sich an einen Standort zu binden. Wer heutzutage Karriere machen will, muss dazu bereit sein, beruflich bedingte Umzüge in Kauf zu nehmen.

Somit gilt es beim Abschluss eines Darlehens darauf zu achten, dass dieses ein möglichst hohes Maß an Flexibilität bietet. Wer sich für die Aufnahme eines Annuitätendarlehens entscheidet, sollte sich für einen Finanzierungsanbieter entscheiden, der eine vorzeitige Darlehenskündigung zulässt, ohne dass weitere Kosten entstehen. Mittlerweile gibt es erste Banken, die entsprechende Darlehen anbieten. Eine dieser Banken ist zum Beispiel die ING-Diba: sie hat so genannte Härtefälle definiert. Beim Eintritt eines Härtefalls ist der Darlehensnehmer dazu berechtigt, sein Darlehen vollständig zu tilgen, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen. Alternativ bietet es sich an, anderen Darlehensformen näher unter die Lupe zu nehmen. So gelten zum Beispiel CAP-Darlehen und Kombi-Darlehen als besonders flexibel.

Der Wettbewerb im Baufinanzierungsgeschäft hat in den vergangenen Jahren enorm zugenommen. Immer mehr Anbieter drängten in den Markt, was für die einzelnen Kreditinstitute im Endeffekt bedeutete, sich auf bestimmte Nischen zu konzentrieren zu müssen oder einfach besser als ihre Mitbewerber zu sein. So kam es, dass die Finanzierungsgrenzen immer weiter nach oben verschoben wurden. Vor ungefähr fünf Jahren, wäre es noch äußerst schwierig gewesen, eine Bank zu finden, die sich zu einer Vollfinanzierung bereit erklärt. Doch seit einigen Jahren gibt es zunehmend mehr Kreditinstitute (sowohl Direktbanken als auch Filialbanken), die Vollfinanzierungen anbieten. Die Antragsteller müssen meist nur wenig oder teilweise sogar gar kein Eigenkapital einsetzen, um ihren Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen zu können.

Doch nun hat es den Anschein, als ob sich die ersten Anbieter aus diesem Finanzierungssegment zurückziehen. Zunehmend mehr Banken scheinen festzustellen, dass sie mit der Vergabe dieser Darlehen ein hohes Risiko eingehen. In den vergangenen Wochen haben sich die GMAC RFC sowie die ABN Amro Bank bereits aus dem Segment verabschiedet. Wie aus den Kreisen von Branchenkennern zu hören ist, arbeiten derzeit weitere Institute daran, ihre Richtlinien zur Kreditvergabe zu verschärfen, was höchstwahrscheinlich bedeuten wird, dass noch weniger Institute die Vollfinanzierung anbieten werden.

Diese Entwicklung ist primär auf die Hypothekenkrise in den USA zurückzuführen. Dort sind in den vergangenen Monaten tausende von Immobilienkrediten geplatzt. Zahlreiche Hypothekenfinanzierer haben Verluste in Milliardenhöhe eingefahren, weil sie bei der Vergabe der Darlehen zu leichtfertig waren. Demnach liegt den Kreditinstituten derzeit nicht besonders viel daran, riskante Darlehen in ihrem Portfolio zu haben. Für angehende Immobilienkäufer und Bauherren bedeutet das, zukünftig wieder mehr Eigenkapital einsetzen zu müssen, um die eigene Immobilie finanzieren zu können.

Wenn es um den Kauf einer Immobilie geht, stellen sich viele Kaufinteressenten die Frage, inwiefern eine Modernisierung des jeweiligen Objektes erforderlich. Diese bezieht sich vor allem auf den Energiebedarf des Objektes, schließlich handelt es sich hierbei um einen entscheidenden Kostenfaktor. Allerdings ist diese Frage nicht einfach zu beantworten – auf den ersten Blick ist es unmöglich, den Energiebedarf einer Immobilie realistisch einschätzen zu können.

Umso schöner ist es daher, dass ab dem 1. Juli dieses Jahres der Energieausweis verbindlich eingeführt wird. Hierbei handelt es sich um ein Dokument, aus dem genau hervorgeht, wie hoch der Energiebedarf einer Immobilie ist. Potentielle Mieter und Käufer haben das Recht, vom Eigentümer die Vorlage des Ausweises zu fordern.

Mit Hilfe des Energieausweises befinden sich Kaufinteressenten in der Lage, zumindest grob den Energiebedarf einer Immobilie und somit in etwa auch den Modernisierungsbedarf abzuschätzen. Wer sich zum Beispiel auf der Suche nach einem Objekt befindet, das nicht modernisiert werden muss, sollte unbedingt auf die Vorlage des Energieausweises bestehen. Wenn aus diesem deutlich hervorgeht, dass die Immobilie einen vergleichsweise geringen Energiebedarf hat, so ist dies schon einmal ein positives Merkmal.

Allerdings ist fraglich, ob sich ab dem 1. Juli plötzlich alle Immobilienverkäufer in der Lage befinden, einen Energieausweis vorzulegen. Wenn man es genau nimmt, gibt es relativ wenige Eigentümer, die bisher einen Energieausweis haben anfertigen lassen. Aus diesem Grund rührt das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung auch kräftig in der Werbetrommel. In den kommenden Wochen wird in zahlreichen Medien über den Energieausweis berichtet werden – schließlich sind sich viele Eigentümer noch nicht einmal der Tatsache bewusst, dass sie den Energieausweis auf Nachfrage vorlegen müssen.

Trotz der Immobilienkrise in Amerika deutet vieles darauf hin, dass die Preise hier bei uns bald kräftig anziehen. Das Preistief für Grundstücke und Wohneigentum ist laut Analysten längst durchschritten und ein Aufwärtstrend in Sicht. Neben dem Kaufpreis für Häuser und Grundstücke ziehen auch die Baupreise allmählich nach. Gut sieben Prozent stieg der Preis für Neubauten innerhalb des letzten halben Jahres. Bei einer Bausumme von oftmals mehr als 100.000 Euro macht dies schon ein recht üppiges Sümmchen aus. Natürlich haben die Erhöhung der Mehrwertsteuer auf 19 Prozent und die Teuerung von Baustoffen, wie Stahl und Glas, auch entscheidende Einflüsse.

Der Staat versucht den Häuselbauern nun durch viele Förderungen einen Anreiz zu geben, Wohneigentum auch als Altersvorsorge anzuerkennen. Bekannt ist seit einigen Wochen auch die Riester-Förderung für Wohneigentum. Rückwirkend zum 1. Januar 2008 werden demnach die Käufe von Wohnimmobilien und auch Neubauten ab dem Stichtag mit den riestertypischen Förderungen bezuschusst. Die Zulagen und Steuervorteile kommen vielen Bauwilligen und Hauskäufern recht, ist deren Budget doch oft sehr begrenzt.

Ein Vergleich der einzelnen Bundesländer in Bezug auf Preise für Einfamilienhäuser, bringt erstaunliches zu Tage. So finden wir die höchsten Preise in Hamburg mit rund 295 000 Euro. In Sachsen Anhalt sind die günstigsten Immobilien mit einem Preis von durchschnittlich 66 000 Euro.

Auch die Eigentumswohnungen waren in diesem Vergleich in Hamburg am teuersten. Sachsen Anhalt und Thüringen boten hier die günstigsten Angebote.

Ganz gleich, ob man sich nun für ein eigenes Heim oder eine Eigentumswohnung entscheidet. Die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum waren noch nie so günstig wie jetzt. Staatliche Förderung und die günstigen Preise sind ebenso gute Argumente wie auch die derzeit günstigen und flexiblen Finanzierungsmöglichkeiten. Die Banken offerieren derzeit sehr günstige Zinssätze für Darlehen.

Wer sich nun für Wohneigentum interessiert, sollte den Blick in Internet wagen. Dort finden man auf einschlägigen Seiten und Foren viel nennenswertes. Von der Baufinanzierung bis zur Versicherung der Immobilie kann hier jeder die aktuellsten News erfahren und abfragen. Weiterhin können auch Angebote und Verkäufe abgerufen und recherchiert werden.

Beim Erwerb von Immobilieneigentum fallen stets Nebenkosten an. Sofern kein Immobilienmakler an der Transaktion beteiligt ist, macht die Grunderwerbsteuer den größten Kostenfaktor aus. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beläuft sich auf 3,5 Prozent des Kaufpreises – außer in Berlin, dort müssen Immobilienkäufer mit einer Steuerbelastung in Höhe von 4,5 Prozent rechnen.

Wie die Financial Times Deutschland mitteilt, werden Bauherren beim Grundstückskauf ordentlich zur Kasse gebeten. Seit einigen Jahren soll sich bei den Finanzämtern die Praxis eingebürgert haben, nicht mehr den Grundstückspreis, sondern den späteren Wert der gesamten Immobilien (Grundstück und Gebäude) zu besteuern. Diese Vorgehensweise führt dazu, dass sich die Höhe der zu entrichtenden Grunderwerbsteuer vervielfachen kann und auf einen Wert beläuft, der im fünfstelligen Eurobereich angesiedelt ist.

Gegen diese Vorgehensweise haben mehrere Bauherren geklagt und nun vor dem Niedersächsischen Finanzgericht Recht erhalten. Das Gericht sieht es als erwiesen an, dass eine Doppelbelastung vorliegt, weil der Bauherr auf die Baukosten zusätzliche 19 Prozent an Mehrwertsteuer zu entrichten hat. Dies sei ein Verstoß gegen das gemeinschaftsrechtliche Mehrfachbelastungsverbot.

Nun haben sich die Richter des Niedersächsischen Finanzhofs an den Europäischen Gerichtshof in Luxemburg gewandt. Sollte dort entschieden werden, dass eine Mehrfachbelastung vorliegt und diese nicht rechtens ist, so dürfen die Finanzämter nicht mehr wie bisher verfahren. Des Weiteren hätten sogar etliche Bauherren das Recht darauf, eine Teilrückerstattung ihrer geleisteten Grunderwerbsteuer geltend zu machen. Dies sei möglich, wenn der erteilte Grunderwerbsteuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist oder noch nicht erteilt wurde.

In der Märzausgabe der Zeitschrift Finanztest der Stiftung Warentest ist die Freie Hypo GmbH als Dr. Klein Baufinanzierungsspezialist vor Ort in acht Kategorien prämiert worden. Die Tochter von Dr. Klein wurde zum vermehrten Male als vertrauenswürdiger, preiswerter und kundennaher Baufinanzierungsberater eingestuft. Bei der Neufinanzierung, beim Anschlusskredit als auch beim Forwarddarlehen konnte die Frei Hypo vorderste Ränge erobern.

Das Unternehmen hat in jedem Bundesland einige Büros, nachdem es zu Anfang des Jahres 2008 in Köln die hundertste Filiale eröffnete. Die Freie Hypo ist der Experte für private Immobilienfinanzierungen. Sie kann Unterstützung beim Kauf, Neubau, Umschuldung und Anschlussfinanzierung geben. Durch ihre Position als Tochter Dr. Kleins ist es möglich, besonders günstige Konditionen und dabei trotzdem fachkompetente und erfahrene Hilfe zu erhalten.

Erst kürzlich hat die Ludwigsburger Kreiszeitung einen Artikel zum Thema Gutachterkosten veröffentlicht, der für einige Immobilienkäufer sicherlich sehr aufschlussreich ist. Im besagten Zeitungsartikel wird die Vorgehensweise mehrerer Banken kritisiert, die es sich nicht nehmen lassen, die Kosten für die Erstellung von Objektgutachten auf ihre Kunden umzulegen. Für die Kunden bedeutet das im Gegenzug, Kosten für eine Leistung übernehmen zu müssen, die ihnen keinen Mehrwert bietet. Dementsprechend laufen die Verbraucherzentralen bereits seit einigen Monaten Sturm – dennoch wollen die Banken nicht anders verfahren.

Dabei wurde bereits gegen Ende des vergangenen Jahres ein Gerichtsurteil verkündet, welches eindeutig besagt, dass es nicht rechtmäßig ist, die Kunden zur Übernahme von Gutachterkosten zu zwingen. Damals klagte ein Immobilienkäufer gegen die Wüstenrot Bausparkasse, die im Rahmen der Kreditprüfung darauf bestand, ein Gutachten anfertigen zu lassen. Als sich die Bausparkasse gegen eine Darlehensvergabe aussprach und vom Antragsteller dennoch die Übernahme der Gutachterkosten forderte, zog dieser vor Gericht.

Von diesem Urteil scheinen zahlreiche Kreditinstitute – unter denen sich auch zahlreiche Direktbanken befinden – nicht sonderlich beeindruckt zu sein. Sie verfahren weiterhin so, dass sie im Rahmen ihrer Kreditprüfungen auf die Erstellung eines Wertgutachtens bestehen, um die Objekte entsprechend einwerten zu können. Für die Antragsteller bedeutet das, Gutachterkosten in Höhe von 300 bis 500 Euro aus eigener Tasche tragen zu müssen.

Laut der Ludwigsburger Kreiszeitung spielen zunehmend mehr Verbraucherschützer mit dem Gedanken ein Verfahren anzustreben, das vor dem Bundesgerichtshof entschieden wird. Sollten sie vor dem BHG Recht erhalten, so wäre der Vorgehensweise der Kreditinstitute endgültig ein Riegel vorgeschoben.

Immobilien zählen in Deutschland zu den beliebtesten Kapitalanlagen. Ganz anders als in Ländern, wie zum Beispiel den USA, wo Privatanleger bevorzugt in Wertpapiere investieren, ist es den deutschen Privatanlegern lieber, Immobilien zu erwerben. Häufig sind Anlegerentscheidungen dieser Art darauf zurückzuführen, dass die Investoren den Gedanken im Hinterkopf haben, die Immobilie in schwierigen Zeiten immer noch selbst nutzen zu können.

Allerdings stehen privaten Immobilieninvestoren schwierige Zeiten bevor. Wie aus einer Studie der Zeitschrift Capital hervorgeht, befinden sich die Immobilienmärkte in einem Umbruch. Die Anforderungen der Mieter ändern sich, was letzten Endes für die Vermieter bzw. die Investoren bedeutet, sich den neuen Marktbegebenheiten anzupassen. So ist beispielsweise seit einigen Jahren der Trend festzustellen, dass immer mehr Menschen in die innerstädtischen Bereiche ziehen möchten – ruhe Lagen am Stadtrand sind hingegen nicht mehr so sehr gefragt. Für zahlreiche Immobilienanleger bedeutet dies, bei der Objektsuche auf neue Faktoren zu achten bzw. anders als bisher vorzugehen.

Im Grunde genommen gilt es die gesamte Anlagestrategie anzupassen. Weil es in den innerstädtischen Bereich nicht so einfach ist, erstklassige Objekte zu finden, gilt es Objekte von mittlerer Qualität zu erwerben und diese anschließend zu modernisieren. Gerade die junge Mietergeneration achtet nicht mehr so sehr auf die Nachbarschaft – ihnen kommt es stattdessen auf die Ausstattung der Objekte an.

Ein Immobilienerwerb, der an eine Modernisierungsmaßnahme gekoppelt ist, setzt einiges an Wissen und Talent voraus. Um die Rendite der Immobilie nicht zu schmälern, gilt es die Modernisierung fachmännisch und dennoch kostengünstig durchführen zu lassen. Des Weiteren muss eine passende Finanzierung gefunden werden – und das ist gar nicht immer so einfach. Gerade bei Kapitalanlageobjekten sind die Kreditinstitute sehr vorsichtig. Insbesondere wenn es darum geht, Modernisierungskosten zu finanzieren: Häufig werden diese nicht zu einhundert Prozent als wertsteigernd angesetzt, wodurch sich die Beleihung verschlechtern kann. Dementsprechend gilt es die Bank bei Investments dieser Art bereits frühzeitig in die Planungen mit einzubinden, um eine solide Finanzierung auf die Beine zu stellen.

Außergewöhnliche Finanzprodukte erfreuen sich im Bereich der Immobilienfinanzierung einer wachsenden Beliebtheit. Eines dieser Produkte ist das Fremdwährungsdarlehen. Wie es der Name bereits verrät, handelt es sich hierbei um ein Darlehen, das auf eine Fremdwährung lautet, wie zum Beispiel den Schweizer Franken.

Seit einigen Jahren ist festzustellen, dass sich zunehmend mehr Menschen für diese Finanzierungslösung interessieren. Das Interesse, ein Fremdwährungsdarlehen aufzunehmen, kann auf zwei unterschiedliche Gründe zurückzuführen sein. Beim ersten Grund handelt es sich um einen Konditions- bzw. Zinsvorteil, der sich mit diesem Darlehenstyp erzielen lässt. In einigen Ländern, wie beispielsweise in der Schweiz, liegen die Hypothekenzinsen häufig unter den Zinssätzen, die deutsche Kreditinstitute berechnen.

Beim zweiten Grund handelt es sich um die Tatsache, dass es im Ausland vergleichsweise viele Kreditinstitute gibt, die Immobiliendarlehen vergeben, ohne eine Abfrage der Schufa Auskunft vorzunehmen. Mit der Aufnahme eines Fremdwährungsdarlehens bei einer ausländischen Bank können auch Menschen, die von einem negativen Schufa Eintrag betroffen sind, ihren Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen.

Allerdings wird von vielen Darlehensnehmern maßgeblich unterschätzt, welche Gefahren ein Fremdwährungsdarlehen birgt. Es sind in erster Linie Währungsschwankungen, die die Aufnahme dieses Darlehenstyps so riskant machen. Denn sobald die ausländische Währung bzw. die Fremdwährung einen Wertzuwachs gegenüber der heimischen Währung verzeichnet, nimmt automatisch auch die Darlehensbelastung zu.

Nun ist es leider so, dass selbst geringfügige Währungsschwankungen zu erheblichen Mehrkosten führen können. Aus diesem Grund ist die Aufnahme eines Fremdwährungsdarlehens mit einem vergleichsweise hohen Risiko verbunden, das zu einem möglichen Zinsvorteil in keinerlei Relation steht. Deshalb sollte man als Verbraucher von der Aufnahme entsprechender Darlehen lieber absehen.

Im Bereich der Printmedien kommt es des Öfteren vor, dass Verlagshäuser Experten-Telefone einrichten. Vergangenes Wochenende hatte die Welt am Sonntag ein Experten-Telefon zum Thema Finanzen eingerichtet. Knapp drei Stunden lang standen Finanzexperten aus mehreren Bereichen den Kunden Rede und Antwort. Nun wurden die häufigsten und interessantesten Fragen der Anrufer sowie die zugehörigen Antworten der Experten auf der Website der Zeitung veröffentlicht. Unter den veröffentlichten Fragen befinden sich auch einige Fragen zum Thema Baufinanzierung. Die interessantesten dieser Fragen sollen im Folgenden kurz wiedergeben bzw. erläutert werden.

Ein Anrufer hat sich über Forwarddarlehen informiert. Er wollte wissen, inwiefern es zum jetzigen Zeitpunkt Sinn macht, ein Forwarddarlehen abzuschließen und sich somit den Zinssatz seiner späteren Anschlussfinanzierung zu sichern.

Die Finanzierungsexperten haben diesbezüglich eine klare Antwort erteilt. Sie raten dazu, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen. Im Wesentlichen stützen sie sich mit ihrer Antwort auf das derzeitige Zinsniveau, das im historischen Vergleich immer noch sehr niedrig ist.

Ein anderer Anrufer wollte in Erfahrung bringen, wie er mit dem Geld, das aus einer Erbschaft stammt, verfahren soll. Er war sich nicht sicher, ob er es anlegen und somit Rendite erzielen soll, oder ob es für ihn besser ist, eine Sondertilgung zu leisten und somit die Restschuld seines Immobiliendarlehens zu verringern.

Auch in diesem Fall gab es keine klare Antwort: Beim aktuellen Zinsniveau ist es empfehlenswert, eine Sondertilgung zu leisten. Da er die Zinsen, die aus der Immobilienfinanzierung rühren, nicht steuerlich geltend machen kann, ist es besser, die Restschuld zu verringern – denn Kapitalerträge müsste er hingegen versteuern.

Des Weiteren wurde auch das Thema Fremdwährungsdarlehen angesprochen. Ein Anrufer wollte wissen, ob sich der Abschluss dieser Darlehen lohnen kann, um in den Genuss besserer Zinsen zu gelangen.

Diesem Anrufer haben die Experten dazu geraten, von der Aufnahme eines Fremdwährungsdarlehens abzusehen, da entsprechende Darlehen stets mit einem Zinsrisiko verbunden sind. Sollte sich der Währungskurs nicht zum Vorteil des Darlehensnehmers entwickeln, so würde der Zinsvorteil sehr schnell vernichtet werden.

Bis vor einigen Jahren waren Forwarddarlehen noch relativ unbekannt, dementsprechend wurden sie nur von verhältnismäßig wenigen Darlehensnehmern abgeschlossen. Mittlerweile erfreuen sie sich jedoch einer zunehmenden Beliebtheit: Immer mehr Hauseigentümer bedienen sich dieser Darlehensform, um sich schon jetzt das Zinsniveau für ihre spätere Anschlussfinanzierung zu sichern.

Die Suche nach dem passenden Forwarddarlehen gestaltet sich allerdings nicht gerade einfach. Aufgrund des zunehmenden Interesses der Verbraucher treffen immer mehr Banken die Entscheidung, in dieses Segment einzusteigen und ebenfalls Forwarddarlehen anzubieten. Deshalb ist das Forwarddarlehen schon lange kein Nischenprodukt mehr, und potentielle Darlehensnehmer müssen eine immer größer werdende Anzahl an Finanzierungsangeboten miteinander vergleichen, um das passende Angebot zu finden.

Dass sich ein Vergleich dieser Darlehen lohnt, hat die Stiftung Warentest erst in der vergangenen Woche bestätigt. In einer Pressemitteilung ließ die Institution verlauten, zahlreiche Darlehensangebote verschiedener Banken verglichen zu haben. Das Ergebnis des Vergleichs spricht eine deutliche Sprache: Hinsichtlich der Konditionen bestehen große Unterschiede. Wer sich keine Zeit nimmt und die Angebote mehrerer Banken nicht miteinander vergleicht, läuft Gefahr ein vergleichsweise teures Darlehen aufzunehmen – die Zinsunterschiede zwischen den Angeboten einzelner Banken sollen sich auf bis zu ein Prozent belaufen.

Des Weiteren macht die Stiftung Warentest darauf aufmerksam, dass auch im Hinblick auf die Flexibilität einiger Finanzierungslösungen, gravierende Unterschiede bestehen können. Besonders gelobt wurde das Darlehen einer Bank, das ein Recht zur vorzeitigen Kündigung beinhaltet: Sollten die Forwardzinsen nach dem Abschluss des Darlehensvertrags weiterhin gefallen sein, so hat der Kunde das Recht, sein Darlehen zu kündigen, um ein neues Darlehen zu günstigeren Konditionen aufzunehmen.

Historisch betrachtet sind die Hypothekenzinsen derzeit äußerst günstig. Man muss kein Mathegenie sein, um ausrechnen zu können, ob es günstiger ist, zur Miete zu wohnen oder eine Immobilie zu finanzieren. Beim aktuellen Zinsniveau ist es problemlos möglich, ein Immobiliendarlehen abzuschließen, dessen monatliche Rate nicht höher als die Miete für eine vergleichbare Immobilie ausfallen würde. Somit bietet sich derzeit vielen Menschen die Gelegenheit, ihr Dasein als Mieter zu beenden und in die Riege die Wohneigentümer zu wechseln.

Es gibt viele Menschen, die sich für diese Idee begeistern können, doch vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung zurückschrecken, weil sie kein Eigenkapital angespart haben. Allerdings spielt der Einsatz von Eigenkapital längst keine so große Rolle mehr, wie es noch vor einigen Jahren der Fall war. Sowohl regionale Banken wie auch Direktbanken bieten ihren Kunden immer häufiger die so genannte Vollfinanzierung an. Hierunter ist die Finanzierung des gesamten Kaufpreises zu verstehen – Eigenkapital muss also nicht zwingend vorhanden sein, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen.

Allerdings sind die Kreditinstitute bei der Vergabe entsprechender Darlehen sehr vorsichtig. Im Wesentlichen müssen die potentiellen Darlehensnehmer zwei Voraussetzungen erfüllen, damit ihr Traum vom Wohneigentum wahr werden kann. Bei der ersten Voraussetzung handelt es sich um eine ausreichend gute Bonität. Dies bedeutet in erster Linie, dass neben dem späteren Immobiliendarlehen keine weiteren Verbindlichkeiten, wie zum Beispiel Ratenkredite, existieren. Bei der zweiten Voraussetzung geht es um die Werthaltigkeit der Immobilie. Da sich eine Vollfinanzierung häufig über einen längeren Zeitraum erstreckt, sollte sich das Objekt in einem vergleichsweise guten Zustand befinden. Vereinfacht könnte man auch sagen, dass die Immobilie ihr Geld wert sein muss, damit sich die Bank zu einer Darlehensvergabe bereit erklärt. Sofern diese beiden Hauptvoraussetzungen erfüllt sind, steht dem Erhalt des Darlehens meist nicht mehr viel im Weg. 

Wer ein Immobiliendarlehen vorzeitig – also vor dem Ablauf der Zinsbindung – kündigen möchte, der hat es meist nicht leicht. Zwar räumt der Gesetzgeber dem Darlehensnehmer ein Kündigungsrecht ein, jedoch greift dieses nur in schwerwiegenden Fällen. Des Weiteren sind die Kreditinstitute dazu berechtigt, auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu bestehen.

Bereits gestern wurde über eine neue Vertragsregelung der ING-Diba berichtet, die ihren Kunden die Möglichkeit einräumt, Immobiliendarlehen vorzeitig zu kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen. Allerdings können die Darlehensnehmer nur in drei Härtefällen von diesem Recht Gebrauch machen, nämlich bei Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder Todesfall.

Neben der ING-Diba gibt es noch weitere Immobilienfinanzierer, die ihren Kunden entsprechende Rechte einräumen. Einer davon ist die DSL-Bank, eine Direktbank, die sich auf den Bereich der Baufinanzierung spezialisiert hat. Im Gegensatz zur ING-Diba wird den Darlehensnehmern nicht automatisch das Recht eingeräumt, ihr Immobiliendarlehen vorzeitig zu kündigen. Stattdessen lässt sich das Kreditinstitut die Einräumung eines entsprechenden Rechts bezahlen. Allerdings haben die Kunden den Vorteil, dass die Liste der in Betracht kommenden Härtefälle ein wenig größer ist.

Sofern eine entsprechende Vereinbarung (die sich die Bank mit einer Gebühr in Höhe von 500 Euro vergüten lässt) getroffen wurde, ist ein Darlehensnehmer dazu berechtigt, sein Darlehen auch im Falle eines beruflich bedingten Umzugs oder auch im Falle einer Scheidung vorzeitig zu kündigen. Durch das Treffen einer entsprechenden Vereinbarung kann die Flexibilität des Immobiliendarlehens erheblich vergrößert werden. Besonders für junge Menschen ist diese Option sehr interessant, was vor allem auf die Berufswelt zurückzuführen ist. Diese hat sich in den vergangenen Jahren spürbar verändert und fordert ein hohes Maß an Flexibilität. Da können sich die 500 Euro schnell bezahlt machen, schließlich fallen sie im Vergleich zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung äußerst gering aus.

In Deutschland ist es üblich, Immobiliendarlehen mit einer festen Zinsbindung abzuschließen. Die Vereinbarung einer Zinsbindung hat für den Darlehensnehmer den Vorteil, dass der Zinssatz seines Darlehens fest vereinbart ist – über 5, 10 oder gar 15 Jahre hinweg. Sollten die Hypothekenzinsen während dieses Zeitraums steigen, so kann der Darlehensnehmer gelassen bleiben, da sein Zinssatz fest vereinbart wurde.

Allerdings bringt die Vereinbarung einer Zinsbindung nicht nur Vorteile mit sich. Möchte ein Wohneigentümer sein Immobiliendarlehen vor dem Ablauf der Zinsbindung kündigen bzw. vorzeitig aus dem Darlehensvertrag aussteigen, so kann sich dies als sehr schwierig gestalten. Zunächst einmal muss er einen triftigen Grund, wie zum Beispiel den Verkauf der Immobilie, angeben, um das Darlehen überhaupt kündigen zu dürfen. Des Weiteren kann das Kreditinstitut von ihm verlangen, die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Mit dieser Zahlung soll der Zinsschaden, den die Bank erleidet, ausgeglichen werden – in Abhängigkeit von den aktuellen Hypothekenzinsen und der Restlaufzeit, kann die Vorfälligkeitsentschädigung enorm hoch ausfallen und sich auf mehrere tausend Euro belaufen.

Umso erfreulicher ist es, dass einer der größten Direktfinanzierer, die ING-Diba, bekannt gibt, in bestimmten Härtefällen einer vorzeitigen Darlehenskündigung zuzustimmen und gleichzeitig auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet. Diese Regelung soll für alle Darlehensverträge gelten, die ab Mai abgeschlossen werden.

Was unter einem Härtefall zu verstehen ist, haben die Produktmanager der Direktbank sehr genau definiert: Ein Darlehen darf vorzeitig gekündigt werden, wenn der Darlehensnehmer länger als sechs Monate arbeitslos ist, er berufsunfähig wird oder verstorben ist. Des Weiteren setzt das Kreditinstitut voraus, dass das Darlehen ausschließlich aus Eigenmitteln (die z.B. aus dem Verkauf der Immobilie stammen) abgelöst wird – vorzeitige Umschuldungen können also nicht unter dem Vorwand eines Härtefalls eingefädelt werden.

Alles in allem kann das Angebot der ING-Diba als sehr kundenfreundlich eingestuft werden. Allerdings gibt es einige Banken, die noch flexiblere Lösungen anbieten. Um welche Lösungen es sich hierbei handelt, wird im morgigen Beitrag zu lesen sein.