Eine Kreditvermittlung vermittelt Kredite auf gewerbliche Art sowohl an Privatpersonen als auch Geschäftsleute. Dabei unterliegt die Kreditvermittlung rechtlichen Regulierungen, besonders, wenn der Kreditnehmer auch Verbraucher des Geldes ist. Ein Makler dient dabei als Vermittler des Kredits. Makler können Versicherungsvertreter, Verkäufer von Finanzdienstleistungen oder Außendienstmitarbeiter von Finanzvertrieben sein. Neben dem Kredit werden so auch Versicherungen oder andere Dienstleistungen an den Mann oder die Frau gebracht. Dazu stehen neben dem Makler im Internet Kreditvermittlungsplattformen bereit, wo der Suchende sich einen schnellen Überblick verschaffen und ein für sich persönlich passendes Angebot herauspicken kann. Eine dritte Möglichkeit findet man unter den sogenannten “Social lending”. Diese Vermittler versuchen, den Kreditnehmer mit einem geeigneten Geldanleger zusammen zu bringen, ohne eine Bank dazwischen zu schalten.

Im Vertrag werden die Rechte und Pflichten geregelt. So findet man in solchen Verträgen unter anderem die Form, um welchen Kredit es sich handelt, den Datenschutz und die Regelung, wer für die Provision aufkommt. Je nach Vermittler sehen die Verträge anders aus und es werden verschiedene Regelungen da drinnen formuliert. Grundsätzlich sollte der Vertrag genauestens gelesen oder von einem Fachmann kontrolliert werden, bevor man diesen unterzeichnet. Wer das Ganze über das Internet macht, bekommt vorher auch einen Vertrag, der unterzeichnet werden muss. Der Vorteil dabei ist, dass man nicht nur ein Angebot bekommt, sondern aus einer Vielzahl entscheiden kann.

Im Gegensatz zum klassischen Kreditvermittler gibt es im Internet einen Kreditvergleich, wie der von http://www.kredit-vergleich24.com, welcher ohne Vermittlungsgebühren vonstatten geht. Bei einer erfolgreichen offline Kreditvermittlung bekommt der Makler oder der Vermittler eine Provision. Dieses stellt das Entgelt für die Vermittlungsleistung dar. Dabei muss nicht unbedingt der Kreditnehmer diese Provision zahlen. Je nach Vermittler wird dieses unterschiedlich gehandhabt. So kann sowohl der Darlehensgeber als auch der Kreditnehmer zur Zahlung verpflichtet werden. Die Provision ist eine Einmal Zahlung, die üblicherweise spätestens nach 14 Tage gezahlt werden muss. Eine Ratenzahlung über die Laufzeit des Kredits kann vereinbart werden, dieses ist aber unüblich. Neben der Provision kann der Vermittler zusätzlich seine entstandenen Auslagen in Rechnung stellen. Sollte allerdings der Vermittler mit Sondernummer (also 0900) arbeiten, sollten unbedingt die Finger von denen gelassen werden, da diese Gebühren nicht erstattet werden und man diese zahlen muss, auch wenn kein Kredit zustande kommt. Somit ist der Kreditvermittler nicht der Kreditgeber, sondern vermittelt jeweils an die Kreditinstitute. Der Kreditnehmer schließt dadurch 2 Verträge ab, den Makler-Vermittlungsvertrag und den Vertrag mit dem jeweiligen Kreditinstitut.

Die Vorteile der Kreditvermittlung sind einfach zu benennen. Neben der Zeitersparnis läuft man nicht ständig selber zur Bank und fragt nach einem Kredit. Dadurch ist das Gefühl und die Angst von vornerein weg, dass man eventuell abgelehnt wird. So haben auch Arbeitslose sehr gute Chancen, durch die Vermittlung einen Kredit zu erhalten. Über das Internet besteht zudem die Möglichkeit, sich gleich mehrere Kreditvermittlungsangebote anzuschauen, die infrage kommen. Da der Kreditvermittler mit mehreren Banken und Instituten zusammen arbeitet, ist die Chance einer erfolgreichen Vermittlung dabei sehr hoch. Als Nachteil zählt im Grunde nur die Provision. Doch wenn man keine andere Möglichkeit hat, einen Kredit zu bekommen, sollte man diese ruhig annehmen. Ein kleiner Nachteil besteht zudem da drinnen, dass auch eine Kreditvermittlung nicht immer klappt.

Wer einen günstigen Kredit aufnehmen möchte, muss immer ganz genau hinsehen. Es reicht nicht aus, lediglich auf den Zinssatz zu schauen, den eine Bank im Finanzierungsangebot nennt. Viele Banken nutzen weitere Kanäle, um am Kreditnehmer zu verdienen. Eines der besten Beispiele sind Gebühren, die für die Führung von Darlehenskonten berechnet werden. Viele Geldinstitute stellen diese Gebühren in Rechnung, wodurch sich die Gesamtkosten der Finanzierungen erhöhen.

Allerdings dürfte mit dieser Vorgehensweise nun Schluss sein. Verbraucherschützer sind vor Gericht gezogen und konnten sich am Ende erfolgreich gegen die Banken durchsetzen. Es ging im konkreten Fall darum, dass ein Bauherr jeden Monat zusätzlich zu seiner Darlehensrate eine Kontoführungsgebühr von 2 Euro entrichten musste. Auf den ersten Blick mag dieser Betrag nicht gerade hoch erscheinen, doch bei einer Darlehenslaufzeit von 10 Jahren würden Zusatzkosten von 240 Euro entstehen. Grund genug für die Verbraucherschützer, vor Gericht zu ziehen.

Bisher gab es verschiedene Gerichtsurteile zu diesem Thema. Einige Oberlandesgerichte standen auf Verbraucherseite, andere hingegen auf der Bankenseite. Doch in diesem Fall zogen die Verbraucherschützer bis vor den Bundesgerichtshof. Der Bankensenat des Gerichts hatte sich des Falls angenommen und ist zum Entschluss gekommen, dass die Erhebung von Kontoführungsgebühren bei Darlehenskonten nicht gerechtfertigt ist. Die Kontoführung ist nämlich nur aus Sicht der Bank erforderlich, jedoch nicht für den Kunden. Weil die Kontoführung lediglich für die Buchführung der Bank relevant ist, können die Gebühren nicht auf den Kreditnehmer umgelegt werden.

Vorerst bleibt abzuwarten, wie sich dieses Gerichtsurteil auf das Kreditgeschäft auswirken wird. Auch wenn der konkrete Fall in Verbindung mit einem Immobiliendarlehen steht, bezieht sich die Aussage des BGH auf Kontoführungsgebühren im Allgemeinen – zumindest bei Kreditkonten. Demnach könnte es passieren, dass diese Gebühren schon bald nicht mehr berechnet werden.

Ratenkredite erfreuen sich einer sehr großen Beliebtheit: Immer häufiger wird bei der Anschaffung von Konsumgütern die Entscheidung getroffen, eine Finanzierung abzuschließen. In den vergangenen Jahren hat die Anzahl der abgeschlossenen Kredite aus diesem Finanzierungssegment deutlich zugenommen. Das liegt nicht zuletzt daran, dass die Kredite direkt bei den Händlern abgeschlossen werden können und hierdurch eine komfortable Kreditaufnahme ermöglicht wird.

Im Handel wird häufig mit den niedrigen Zinssätzen entsprechender Ratenkredite geworben. Doch so günstig sind die Kredite meist gar nicht: Vor allem der ergänzend angebotene Versicherungsschutz treibt die Kosten schnell in die Höhe. Mittlerweile werden sehr viele Ratenkredite in Verbindung mit sogenannten Restschuldversicherungen angeboten. Der Versicherungsschutz soll eine Ablösung der Restschuld in schwierigen Situationen gewährleisten. Allerdings profitiert der Kreditnehmer nur selten von den gebotenen Leistungen: In erster Linie sichern sich die Banken ab, von denen die Kredite angeboten werden. So wird häufig der Todesfall versichert: Sollte der Kreditnehmer vor der endgültigen Tilgung seiner Darlehensschuld versterben, springt die Versicherung ein und löst den Restschuldbetrag ab. Die Policen werden oftmals mit dem Versprechen vertreiben, dass die Hinterbliebenen damit finanziell abgesichert sind. Im Wesentlichen geht es jedoch der Bank darum, das eigene finanzielle Risiko zu begrenzen.

Das Problem bei den Restschuldversicherungen besteht darin, dass sie vor allem teuer sind. Für wenig Leistung muss ein vergleichsweise hoher Beitrag entrichtet werden. Gerade bei Kleinkrediten bzw. bei Finanzierungen von wenigen hundert bis tausend Euro lohnt sich der Abschluss daher meist nicht: Das finanzielle Risiko ist überschaubar, die Kosten sind hingegen unnötig hoch bemessen. Wer auf die Versicherung verzichtet, finanziert meist sehr viel günstiger.
Restschuldversicherungen sind eher dann interessant, wenn es um große Kreditbeträge gilt. Allerdings sollte dann nicht nur der Todesfall versichert sein: Arbeitslosigkeit sollte ebenfalls im Leistungsumfang enthalten sein, damit sich der Versicherungsabschluss auch lohnt.

“Im nächsten Jahr wird alles anders! - Denkste!” - Zum Jahreswechsel nimmt man sich zwar vor, gute Vorsätze tatsächlich auch einzuhalten, doch meist ist er nur ein guter Anlass, um als Schuldner oder potentieller Bauherr einen Blick zurück und auf die Baugeldzinsen im abgelaufenen und neuen Jahr zu werfen.

Dazu analysieren Finanz- und Zinsexperten die Marktentwicklungen der vergangenen Monate, deren Folgen für Baugeldkonditionen und sie geben Tipps, worauf Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer im neuen Jahr achten sollten.

Als Fakt zum Rückblick gilt, dass das Jahr 2010 von der Schuldenkrise in Euroland, der anhaltenden Wirtschaftsschwäche der USA sowie einer starken Erholung in Asien und gerade auch im exportstarken Deutschland geprägt war. Dazu haben die Notenbanken die Leitzinsen historisch tief belassen, mit dem Aufkauf von Staatsanleihen aber auch die Furcht vor Inflation und Währungsverfall geschürt. Kein Wunder, dass diese Ausgangslage im auslaufenden Jahr 2010 zu steigenden Kapitalmarkt-Zinsen und schlechteren Baugeld-Konditionen führte. Die Trendwende gilt damit bereits als vollzogen. Und dennoch gehören die aktuellen Zinssätze mit unter 4,5 Prozent effektiv für lange Laufzeiten zu den niedrigsten der vergangenen 50 Jahre. Selbst bei einer Tilgung von 2 Prozent mit einer Monatsrate von 780 Euro können 150.000 Euro über 15 Jahre als Darlehen aufgenommen werden. Für 200.000 Euro-Kredit würden 1.040 Euro monatlich anfallen.

Steigt der Leitzins in II/2011?

Zinsexperten rechnen für 2011 mit tendenziell steigenden Zinsen, da die Notenbanken gefordert sind, die Liquiditätshilfen schrittweise aus dem Markt zu nehmen. Ein höherer Leitzins in der 2. Jahreshälfte könnte das unterstreichen. Für Deutschland dürfte sich der positive Trend fortsetzen, während die Defizitländer in Europa bei einer Leitzinserhöhung mit Wachstumsschwierigkeiten kämpfen werden und sich der Konflikt um die nationalen Schulden zuspitzen wird. Für Deutschland gilt, dass die Untenehmen stark wettbewerbsfähig sind, wachsen und bei hoher Beschäftigung die Grundlage für einen anziehenden Immobilienmarkt bilden. Kaufinteressenten sollten deshalb nicht zu lange warten und sich entscheiden, bevor die Preise und die Zinsen zu stark steigen.

Lange die Konditionen binden!

Die ersten Monate des neuen Jahres sollten Bauherren und Immobilienkäufer nutzen, um die Baugeldkonditionen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Das erlaubt bei niedrigen Zinsen eine höhere Tilgungsrate und damit einen schnelleren Schuldenabbau. Wer als Darlehensnehmer bereits in den eigenen vier Wänden wohnt, sollte im Frühjahr 2011 mit einem Berater klären, wie er bei einer Anschlussfinanzierung ein späteres Zinsanstiegsrisiko vermeiden kann. Auch wenn die Sollzins-Bindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Immobilienbesitzer schon heute von den niedrigen Zinsen profitieren. Dazu dienen je nach Vorlaufzeit Baukredite ohne Bereitstellungszinsen oder sog. Forward-Darlehen.

Lieber „riestern“ statt „hartzen“, meinte jüngst ein 20-jähriger Auszubildender zum Industriekaufmann. Da fiel ihm wohl ein, was ihm der Versicherungsmakler mehrfach schon gedeutet hatte: Riestern heißt ein finanzielles Polster fürs Alter anlegen. Und weil auch der Staat dies fördert, wird „riestern“ zur lohnende Altersvorsorge. Bei der Fülle an Riester-Angeboten fällt es jedoch schwer, die richtige Variante zu wählen.

Riester-Varianten sind getestet

Was nun wurde bereits „getestet“ und welche wesentlichen Ergebnisse kamen dabei raus? Bei den fünf Riester-Angeboten - die Riester-Banksparpläne, die Riester-Fonds-Sparpläne, die klassische Riester-Rentenversicherungen als Fondsprodukt, die Riester-Bausparverträge und das Riester-Darlehen - bleiben bei einigen Bürgern dann aber doch Zweifel wegen der noch immer nachwirkenden und wohl auch weiterhin latenten Banken- und Finanzmarktkrisen.

Riester-Renten-Versicherungen werden unterschieden in die klassische Variante mit einer garantierten Verzinsung des Spar-Anteils. Hier fließen die laufenden Beiträge des Sparers vor allem in die Anlage festverzinslicher Wertpapiere, was die Zusage einer Mindestrente auf Basis des Garantiezinses schon von Anfang an ermöglicht. Bei der Riester-Fondspolice, auch fondsgebundene Riester-Rentenversicherung, muss der Anbieter den Erhalt der Einzahlung einschließlich der Zulagen zu Rentenbeginn garantieren.
Weitere Renditen hängen vom Kapitalmarkt ab und und von den Verwaltungskosten der jeweiligen Anbieter. So fließen Kundengeld meist in Investmentfonds, die aber als Fondspolicen oft zu teuer sind, ihre Auswahl ist meist nur mäßig. Zu empfehlen ist deshalb, sich entweder eher auf einen Riester-Fondssparplan oder auf empfohlene Fonds-Policen zu verlassen.

Riester auch für die Immobilie

Weil die Riester-Rente als private Altersvorsorge eingeführt wurde, dient sie eben diesem Ziel und erhöht die Ruhestands-Bezüge. Beim „Wohn-Riestern“ können die eingezahlten Beiträge auch für die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden. Dies geschieht durch Sparer, die einen Riester-Bausparvertrag abschließen, um später erst eine Immobilie kaufen wollen und jenen, die sofort mit einem Riester-Darlehen finanzieren. Es ist also auch möglich, mit Wohn-Riester eine Immobilie zu finanzieren, ohne zuvor erst den Riester-Vertrag anzusparen. Die staatlichen Zulagen können ebenfalls direkt in die Tilgung eines Riester-Darlehens fließen, was die Finanzierung maßgeblich vergünstigen kann.

Der Eigenanteil für eine komplette Riester-Förderung beträgt vier Prozent des Bruttoeinkommens im Vorjahr minus der staatlichen Zulagen aber höchstens 2.100 Euro pro Jahr. Wer wenig oder gar nichts verdient, wird auf auf mindestens 60 Euro im Jahr verpflichtet. Diese Förderung entspricht der anderer Riester-Verträge. Die Grundzulage beträgt 154 Euro. Für Kinder im „Kindergeld-Alter“ bekommt ein Elternteil bis zu 185 Euro Zulage für Kinder, die vor 2008 geboren worden sind und 300 Euro für Nachwuchs, der nach 2008 das Licht der Welt erblickt hat. Steuermindernd wirkt der Eigenanteil, der abgesetzt werden kann. Riestern kann jeder, der gesetzlich rentenversichert ist

Die Riester-Rente als kapitalgedeckte Altersvorsorge benötigt Zeit, weshalb früh mit dem Sparen anzufangen ist. Wer bis zu seinem 25. Lebensjahr abschließt, bekommt einmalig eine Extra-Zulage in Höhe von 200 Euro. Fürs „Riestern“ die private Rentenversicherung aufzulösen ist nicht sinnvoll, da dabei relativ hohe Verluste drohen. Sinnvoll wäre es dagegen, die private Rentenversicherung beitragsfrei zu stellen und die Riester-Rente zu beginnen.

Riester-Fonds-Sparen - oder doch anders?

Junge Leute bis 30 haben viel Zeit bis zum Ruhestand und können die Bewegungen auf dem Markt der Wertpapiere verkraften. Damit wird die Ertragschance höher als beim Festzinssparen. Aber man sollte darauf achten, dass man wirklich einen Riester-Fondssparplan abschließt oder eine sehr gute Riester-Fondspolice, weil es auch viele Fondspolicen gibt, zu denen nicht geraten werden kann. Es geht zwar kein Geld „futsch“, aber es lässt sich oft besser anlegen.

Ein Riester-Bausparvertrag ist für den sinnvoll, der wirklich ein Haus kaufen oder eine Wohnung finanzieren will. Dabei sollte dann aber die komplette Förderung pro Jahr genutzt werden. Wer seine Pläne ändert, sollte neu entscheiden.

Mit dem Ableben des Versicherten vor Auszahlung der Riesterrente oder kurz nach Auszahlungsbeginn der Riester-Rente ist das Geld nicht weg. Wegen der Todesfallvereinbarung kann angespartes Kapital dem Hinterbliebenen auf einen eigenen Riester-Vertrag übertragen werden. Gibt es nicht den Ehepartner sondern andere Personen als Erben, müssen diese die Förderung zurückzahlen, können aber das Kapital erben.
Grundsätzlich sind Riester-Verträge so ausgelegt, dass sie flexibel auf jede Lebenssituation eingestellt werden können. Höhere Einkommen wie niedrigere Einkommen führen zu unterschiedlichen Beitragszahlungen. Und auch das befristete Aussetzen für Beiträge ist gewährleistet.

Angespartes Riester-Kapital auf andere Verträge dieser Art zu übertragen, ist eher nicht zu empfehlen, weil erste Kosten nicht erstattet werden. Zudem sollte dabei beachtet werden, dass alles eingezahlte einschließlich Zulagen mindestens zu Rentenbeginn vorhanden sein muss.

Wer sich als Bauherr während mehrerer Jahre auf eine monatlich stets gleich Zahlung verlassen will, der hat wohl eine wenigstens 5-jährige Zinsbindung abgeschlossen. Wenn die ausläuft, bliebt meist nichts anderes übrig als bei der bisherigen oder einer anderen Bank die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung auszuhandeln.

Im Allgemeinen werden Hypotheken- oder Grundschuld-gesicherte Darlehen, sog. Ral-Darlehen, mit einer bestimmten Zinsbindung (heute oft 5 bis 15 Jahre), also einem „Festzins“ abgeschlossen. Während dieser Dauer sind Zins und Tilgung fest vereinbart, die Monatsraten bleiben konstant. Da aber nach Ablauf der Zinsbindung die Bankschuld meist noch nicht komplett getilgt ist, muss mit der Bank die Konditionen für die Anschluss-Finanzierung neu verhandelt werden.
Waren der bisherige Zinsen höher, wird sich der Darlehensnehmer freuen, denn er zahlt bei seiner Anschlussfinanzierung eine geringere Monatsrate - oder er vereinbart eine höhere Tilgung. Doch auch der umgekehrte Fall ist möglich: Bei höherem Zinsniveau wird es für den Immobilien-Eigentümer teurer.

Ist die eigene Bank zögerlich?

Von Seiten der Verbraucherschützer wird kritisiert, dass manche Banken ihren Kunden vor Ablauf der Zinsbindung nur zögerlich und eher unattraktive Konditionen für die Anschlussfinanzierung anbieten. Grund genug, dass Eigentümer, deren Zinsbindung bald ausläuft, schon frühzeitig auch bei der Konkurrenz nach einer Anschlussfinanzierung nachfragen. Auch Konditionen von Internet-Direktfinanzierern sind manchmal um einige Zehntel-Punkte günstiger – im Ergebnis sind das Summen, die im Laufe der Jahre einige tausend Euro Ersparnis ausmachen können. Wer für die Anschlussfinanzierung allerdings die Bank wechselt, hat zusätzliche Kosten zu tragen: einmal für eine wirklich neue Grundschuld im Grundbuch zugunsten der neuen Bank oder eben für die Abtretung der Grundschuld von der bisherigen Bank an die neue.

Gilt im Kaufvertragsrecht ohne weitere Vereinbarung, dass empfangene Leistung „sofort“ zu zahlen sind, also „ohne schuldhaftes Verzögern“, so gilt für die Kaufsache ‘Haus vom Bauträger’  meist ein gestaffelter Zahlungsplan. Wie sich ein solcherr konkret darstelltlt, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Nach juristischem und gesetzlichen Anspruch sind Bauträger verpflichtet, den Zahlungsplan gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu staffeln. Damit ist ein Bauherr davor geschützt, zu früh oder eben vorauseilend zu viel zu zahlen. Es gilt also mehrfach das Wort „Valuta“, was Wertstellung bedeutet und angibt, wer wann den monetären Anspruch auf seinem Konto erwarten darf und ab wann gegebenenfalls Zinsen bei der Bank zu zahlen sind. Hat sich ein Bauherr dafür entschieden, eine Immobilie von einem Bauträger errichten zu lassen, gehen Zahlungen, anders als bei einem Architektenhaus, nun nicht an die am Bau beteiligten Handwerker gemäß deren Leistung aus dem jeweiligen Gewerk. Vielmehr wird die gesamte Leistung für das „Kaufobjekt Haus“ mit dem Bauträger abgewickelt. Der nun darf jedoch nicht nach Belieben Teilzahlungen oder Vorkasse verlangen. Er ist an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gebunden.

An Zahlungsplan gebunden

Für einen Bauträger ergeben sich als Alternativen:
_mit Fertigstellung und Bau-Abnahme wird eine Rechnung erstellt, was aber wegen der bereits erbrachten Vorleistung zinsnachteilig wäre.
_Erstellt er stattdessen einen Zahlungsplan gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung, sind insgesamt 13 sogenannte Gewerke aufzulisten, für die prozentuale Anteile an den Gesamtkosten, benannt werden. Als Bauträger darf man jedoch nicht für jedes einzelne Gewerk eine Rechnung schreiben, es sind diese zu maximal 7 Teilzahlungen zusammenzufassen.

MaBV soll den Bauherrn schützen

Sollte sich ein Bauträger nicht an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung halten, so ist der gesamte Zahlungsplan ungültig. Als Folge muss ein Bauherr erst nach Fertigstellung und Abnahme zahlen. Mit dieser „Kondition“  werden Bauherren davor geschützt, dass sie zu früh zu viel zahlen. Denn falls der Bauträger während der Bauzeit in die Insolvenz geraten sollte, wären die bereits gezahlte Beträge wahrscheinlich verloren

Der Zahlungsplan

1. Gewerk: 30 Prozent der vereinbarten Summe kann der Bauträger nach Beginn der Erdarbeiten (Gewerk 1) gemäß MaBV ordern; verkauft er auch das Baugrundstück mit (bei Bauten auf Erbbaugrundstücken), sind es 20 Prozent.

2. bis 13. Gewerk: Für die übrigen zwölf Gewerke kann er laut MaBV die restliche Vertragssumme (+70 Prozent) prozentual wie folgt veranschlagen (+70 = 100).
Weitere Baufortschritte und ihre Anteile
_Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten 40 Prozent;

­_Dachflächen, Dachrinnen acht Prozent;

­_Rohinstallation der Heizungsanlagen drei Prozent;

_Rohinstallation der Sanitäranlagen drei Prozent;

_Rohinstallation der Elektroanlagen drei Prozent:

_Fenster mit Verglasung 10 Prozent;

_Innenputz ohne Beiputzarbeiten sechs Prozent;

_Estrich drei Prozent;

_Fliesenarbeiten im Sanitärbereich vier Prozent;

_nach Bezugsfertigkeit (innen komplett fertig) 12 Prozent;
_Aussenputz oder Fassadenarbeiten drei Prozent und nach

_vollständiger Fertigstellung fünf Prozent (Summe = 100).

“Wer bestellt, zahlt!”, lautet die nicht immer ernst gemeinte Feststellung, die auch schon mal am Biertisch die Runde macht. Im Gegensatz dazu gilt aber auch, “wer zahlt, bestimmt die Musik”. Unsicherer sind Käufer von Fertighäusern geworden, weil ein Urteil des Bundesgerichtshofs im Mai 2010 neue Tatsachen schuf (AZ: VII ZR 165/09): Anbieter von Fertighäusern dürfen von ihren Kunden vor Baubeginn eine Bank-Bürgschaft über den endgültigen Kaufpreis verlangen, soweit dies im Bauvertrag geregelt ist. Ein Urteil, das die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) im September 2010 publik machte.

Im strittigen Fall bestätigte der BGH die Konditionen einer Firma, die Fertighäuser herstellt, die in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine 100-prozentige Bürgschaft verlangten, um sicherzugehen, dass die Bauherren auch zahlen. Nun galt die Klausel zwar zunächst als strittig, doch ist durchaus rechtsgültig, dass Kunden spätestens zwei Monate vor Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts über den Kaufpreis beibringen, was absichert, dass alle vertraglichen Zahlungsverpflichtungen auch geleistet werden (können).

Gebühren als Käuferkosten gering

Die hierdurch entstehenden Kosten oder Gebühren für eine solche Bürgschaft sind nach BGH-Urteil dem Kunden zweifelsfrei zumutbar, weil sie gemessen an der Kaufsumme nur einen geringen Betrag ausmachen. Juristen raten deshalb privaten Bauherren, die ein Fertighaus kaufen möchten, über die Konditionen nachhaltig zu verhandeln. Denn der BGH habe zwar geurteilt und die Rechtmäßigkeit der AGB eines einzelnen Fertighausherstellers bestätigt. Das bedeutet aber nicht auch, dass ab sofort alle Käufer eines Fertighauses grundsätzlich den vollen Kaufpreis sichern müssen. Viel eher sollte der Fertighauskäufer versuchen, die Bürgschaft oder Sicherheit auf die halbe Kaufsumme zu reduzieren oder auf einen Prozentsatz zwischen 50 und 100. Gilt doch grundsätzlich Vertragsfreiheit zwischen den Partnern.

Statt einer Zahlungsbürgschaft können Fertighaushersteller von ihren Kunden, den meist privaten Bauherren, verlangen, dass diese ihre Verpflichtungen dadurch sichern, dass sie eine Sicherungshypothek auf das Baugrundstück einräumen (nach §648 Abs. 1 BGB), was mit Eintrag im Grundbuch verbunden ist.

Warum ein solches Urteil?

Weil Verträge meist partnerschaftlich ausgerichtet sind - vom Kauf bis zum Arbeitsvertrag -, hat der BGH sein Urteil vom Mai 2010 damit begründet, dass die Planungs- und Bereitschaftskosten als enorme Vorleistung des Unternehmers gelten und hohe Summen bereits vor und mit Produktionsbeginn entstehen, was im weiteren Verlauf nicht einfach aufzuhalten ist. Damit kann die Produktion auch nicht der labilen Zahlungsfähigkeit eines Bauherren angepasst werden. Deswegen muss eine Zahlungsbürgschaft neben dem Grundpreis des Gebäudes auch Kosten durch Sonderwünsche decken.

Früh die Finanzierung checken!

Als Ratschlag gilt, sich mit dem Konditionen zum Kauf eines Fertighauses früh zu befassen, was insbesondere auch für Kündigungsfristen gilt. Im strittigen Fall hatte der Hersteller das Kündigungsrecht, falls die Bürgschaft des Bauherrn nicht spätestens acht Wochen vor Baubeginn vorliegt. Das nun kann dazu führen, dass das Grundstück weiterhin brachliegt. Der Ärger ist programmiert, weil die Wohnung gekündigt und der Urlaub für den Umzug bereits genehmigt und fixiert ist. Was bleibt, ist die Empfehlung, die Finanzierung früh zu bestimmen und die Bürgschaft über eine Bank oder Versicherung zu gestalten.

Bauherren sollten schließlich nicht vergessen, auch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zu regeln, denn wenn das Haus bezahlt ist, muss der Lieferant die Bürgschaftsurkunde zurückgeben. Schließlich bemessen sich die Gebühren an der Laufzeit für die Sicherungs-Bürgschaft.

” Meine Bank und ich, wir haben Geld…” lautet die kecke Feststellung desjenigen, der auf seinem Kontoauszug immer mal wieder den Hinweis auf seinen Dispositionskredit liest. Wer aber bestehendes Immobilieneigentum in Form eines Altbaus sanieren will, der muss zur Kenntnis nehmen, dass es zinsgünstige Modernisierungskredite von der KfW für einzelne Sanierungsmaßnahmen im Altbau nicht mehr gibt. Die Förderung wurde nämlich zum 1. September 2010 gestoppt.

Vom Förderstopp betroffen ist das Programm, bei dem es darum ging, Einzelmaßnahmen energieeffizient zu sanieren. Das nun gilt eben für Altbau-Eigentümer, die die Fassade ihrer Alt-Immobilie dämmen lassen wollten.

Wenn nun die Fördermittel für einzelne Sanierungs-Maßnahmen aufgebraucht sind, geht jedoch die Förderung für das Gesamtpaket „Energieeffizient Sanieren“ weiter. Weiterhin können Fördermittel für Altbauten fließen, wenn dieser grundlegend energetisch saniert werden soll, und zwar so, dass Arbeiten nach Abschluss dem Standard eines KfW-Effizienzhauses entsprechen.
Pro Wohneinheit gibt es derzeit bis zu 75.000 Euro als zinsvergünstigtes Darlehen zu 2,32 Prozent effektiv pro Jahr. Der Eigentümer als Modernisierer kann zusätzlich einen Tilgungszuschuss in Höhe von bis zu 12,5 Prozent der Darlehenssumme erhalten. Die Laufzeit des Darlehens beträgt bis zu 30 Jahre.

Die Kreditkarte ist ein Zahlungsmittel, das gerade in Deutschland über viele Jahre hinweg ein Schattendasein führte. Dies hat sich jedoch deutlich geändert: Vor allem wegen der Möglichkeit, beim Onlineshopping bequem und sicher bezahlen zu können, entscheiden sich zunehmend mehr Bankkunden für eine Kreditkarte.

Bei der Auswahl von Kreditkarten hat man es jedoch gar nicht so leicht. Zum einen gibt es verschiedene Kreditkartengesellschaften, zum anderen auch unterschiedliche Gebührenmodelle. Vor allem Letztere werden häufig unterschätzt. Die meisten Leute nehmen an, dass sich eine gute Kreditkarte vor allem dadurch auszeichnet, dass sie mit niedrigen Gebühren aufwartet oder am besten vollständig kostenlos ist. Dabei können auch kostenlose Kreditkarten gewisse Fallstricke mit sich bringen.

Zu diesem Ergebnis ist zumindest Finanztest gekommen. Wie in der September-Ausgabe berichtet wird, gibt es kostenlose Kreditkarten, die besonders wegen ihrer hohen Zinssätze aufgefallen sind. Zudem gibt es Kreditkarten, die wie Girokonten geführt werden und daher auf einer taggenauen Verzinsung basieren. Die Folge der Belastung einer solchen Kreditkarte kann darin bestehen, dass unerwartet hohe Kosten entstehen. Gerade wenn das Kreditkartenkonto nicht umgehend ausgeglichen wird und man größere Beträge bezahlt, kann es zu einer beachtenswerten Zinsbelastung kommen. Kreditzinsen in Höhe von fast 12 Prozent sprechen für sich – wer nicht aufpasst, überschuldet sich möglicherweise sogar.

Interessenten sollten sich deshalb ausreichend mit diesem Thema beschäftigen und unbedingt die Kreditkartenkonditionen verschiedener Anbieter miteinander vergleichen. Nur durch Wahl eines guten Kreditkartenmodells ist es letztlich möglich, komfortabel bezahlen zu können und sich gleichzeitig nicht vor hohen Kosten fürchten zu müssen.

Wer im Sommer 2010 an die Restlaufzeit seiner Zinsbindung mit 5,3 oder gar 5,9 Prozent denkt , der beneidet jene, die aktuell die Gelegenheit billigen Geldes zum Kauf einer Immobilie nutzen. Niedrige Kreditzinsen und der Erwerb eines langfristig stabilen Sachwerts kann nämlich in der Wirtschaftskrise auch dem kritischen Verbraucher samt dessen Bedenken anhaltender Inflation eine gewisse Sicherheit vermitteln.

Und so wollen auch Wohnungsgesellschaften den Run auf Immobilien für sich gestalten, auch wenn dadurch einzelne Mieter deutlich verunsichert bis verärgert werden, weil die auf ihr Vorkaufsrecht verzichten und lieber nicht ins Eigentum wollen. Da ist der Gestaltungsspielraum hoch, dass der bisherige Eigentümer auch schon mal Verhaltenweisen und Mittel einsetzt, die als unlauter bis sittenwidrig eingestuft werden können, um die Wohnung frei zu bekommen.

In den Regionen München, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt oder dem Rheinland kommt es immer wieder vor, dass auf abgelehnte Angebote an Mieter, ihre Wohnung doch kaufen zu sollen, diese unter Druck geraten durch Maßnahmen, die nicht die feinsten sind - “hemdsärmlig” wie man auch beim Deutschen Mieterbund (DMB) moniert.

Bedroht durch Kündigung?

Wer weiter nur Mieter bleiben will, der wird häufig mit Kündigung oder Mieterhöhung bedroht, wenn er sich denn ablehnend zeigt. So legen es Wohnungsgesellschaften auch darauf an, ihren Mietern das Wohnen in der Anlage zu vergällen: Akut notwendige Reparaturarbeiten lässt man auflaufen oder blockiert diese.

Sollen vermietete Wohnungen in Eigentum gewandelt werden, sind bisherige Mieter dagegen besonders geschützt. Hierzu dient die Kündigungs-Sperrfrist von drei Jahren, auf die eine normale Kündigungsfrist gilt, die je nach Bundesland auch verschieden lang sein kann (Hamburg 10 Jahre). Für diese Zeit kann ein neuer Eigentümer die Altmieter nicht rauskündigen, auch nicht über die Forderung “Eigenbedarf”.

Gesetzliches Vorkaufsrecht

Begleitet ist diese Tatsache vom gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters, was bedeutet, dass ihm der aktuelle Eigentümer ein Kaufangebot und dessen Konditionen nennen muss. In einen bereits ausgehandelten Vertrag kann dann der Mieter eintreten, was den Verkäufern, meist Wohnungsgesellschaften, nicht passt, weil vermietete Wohnungen schlechter zu verkaufen sind als bezugsfreie, wenn auch mit Sanierungsstau.

Mieter sollte sich nicht darauf einlassen, schriftlich auf ihr Vorkaufsrecht zu verzichten, um ausreichend Zeit zu haben, das Kaufangebot zu prüfen. Auch ohne aktuelles Interesse die Wohnung zu kaufen sollte man nicht zu schnell ablehnend entscheiden, kann doch der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben, indem er es an Dritte abtritt.

Wie geht’s den Nachbarn?

Wie vielen anderen Lebensbereichen gilt: Vor einer Unterschrift steht die Beratung, was auch für neue Mietverträge gilt, nach dem das Eigentum gewechselt hat. Zunächst gilt nämlich der Bestandsschutz für bisherige Mietverträge.

Fazit: bei Privatisierung sich nicht einschüchtern lassen, auch wenn das Wort von der ‘Kündigung’ gefallen ist. Wird die Situation verschärft, ist juristischer Beistand zu empfehlen und auch gleichermaßen betroffene Nachbarn einzubeziehen. Lösungen bieten sich an über ‘Abstandszahlungen’, wenn bisherige Mieter freiwillig ausziehen. oder Kosten für den Umzug werden übernommen.

Die Firmierungen sind so vielfältig wie die Bausausführungen gut oder weniger gut sind. Ob also ‘SFB-Schlüsselfertigbau” oder lieber nicht und statt dessen konventionell, muss jeder Bauherr oder eben der Käufer für sich entscheiden.

Dabei ist für die meisten Bau-Interessieren der Begriff ‘schlüsselfertig’ inhaltlich eher zweifelsfrei bestimmt. Doch kann der erste Eindruck auch täuschen, denn bei all den Anbietern herrscht bisweilen sprachliche Verirrung bis Verwirrung. Wer also vorhat, sich immobiles Eigentum zuzulegen, der sollten schon bei der Bauplanung darauf achten, mit wem er es zu tun hat und im Zweifel sollte man auch weitere Informationen verlangen, ja einfordern.

Denn ‘schlüsselfertig bauen’ kann teuer werden, weil zum Beispiel ein ‘Bausatz-Haus’ den Bauherren damit fordert, dass er ein gehöriges Maß an Eigenleistungen erbringt, weil eben auch möglich ist, dass der Vertragspartner nur das erforderliche Material auf die Baustelle liefert. Ohne weitere Profis kann die Angelegenheit sehr zäh werden… Wer als Bauherr darauf nun mal weniger Lust hat, sich mit einer Muskelhypothek belasten zu lassen, er aber trotz allem doch mit Eigenleistungen einiges sparen will, der wird sich wohl eher für ein Ausbauhaus entscheiden.

Variationen von “schlüsselfertig”

Wer als Bauherren nicht genügend Zeit und /oder auch nicht das Können, das Talent und auch nicht die Fertigkeiten hat, um nach beruflichem Tun am eigenen Haus zu wirken, der wird sein künftiges Heim eher über einen Bauträger oder eine Hausbaufirma ‘schlüsselfertig’ bauen lassen. Doch nicht immer stimmen Wunsch und Wirklichkeit überein, weil Fertiges nicht immer auch vollendet ist und ein Hausschlüssel zwar den Zutritt ermöglicht, aber nicht immer auch den Einzug in die tadellos fertigen Räume… Von manchen Anbietern wird nämlich ‘schlüsselfertig bauen’ sehr weit ausgelegt. Da gibt es dann eben auch die Extreme, dass die bauliche Hülle, die als Haus von außen gesehen fertig und abschließbar sei und damit doch wohl schlüsselfertig… Was gar der Gesetzgeber zu “schlüsselfertig” vorgibt, ist offen, denn Bestimmungen, Vorschriften oder Normen und Definition kann man im Streitfall nicht dagegen halten, weil es sie gar nicht gibt.

Fast fertig…na dann!

Auf dem “Bau-Markt” gilt dann seit einiger Zeit doch als branchenüblich, dass Häuser auch dann als schlüsselfertig gelten, wenn die Leistungen von Maler und Raumausstatter (=Teppichböden oder Parkett oder Laminat) noch auszuführen sind. Dieser ‘Zustand’ gilt dann als “üblicher Kompromiss” zwischen Anbieter und Käufer. Ein Rechtsbrauch, der sich daraus ableitet, dass viele Bauherren Eigenleistungen einbringen wollen und wegen der Finanzierung auch müssen, was ihnen am besten beim Malern, Tapezieren oder beim Belegen des Bodens gelingt. Eine Situation, die auch dem Bauträger oder Generalübernehmer recht ist, weil bei diesen “Schönheitsarbeiten” oft genug bemängelt, gestritten und kritisiert wird, ohne dass gewerblich ein ordentlicher Erfolg als Teil-Gewinn rausspringt. Als Bauherr sollte man deshalb die Baubeschreibung fürs künftige Eigenheim detailliert studieren, um zu erkennen, ob schlüsselfertig gleich bezugsfertig ist und man mit den Möbeln anrücken und einziehen kann.

Achtung - Preis und Termin

Das Merkmal ‘schlüsselfertig’ als ein Endprodukt sollte schließlich zwei Vorteile bieten: Erstens ist für ein solches Haus im Bauträger- oder Werkvertrag ein fester Preis zu vereinbaren, dessen finanzieller Ausgleich nach Baufortschritt zu gliedern ist. Ein Zahlungsplan, den auch die Bank kennt, sichert, dass der Bauherr in Teilschritten bezahlt, was nach und nach gebaut wurde. Auch besteht der erste Vorteil des schlüssel- oder bezugsfertigen Hauses darin, dass man sich “fix” ein Endprodukt liefern lässt und die Baukosten vertraglich fest vereinbart sind. Änderungen sind dann allerdings als nachträglich Wünsche oder Zusatzleistungen zu verstehen, was Folgen für den Endpreis haben wird. Dabei ist egal, wie nett der Hausverkäufer sein will, besser sind zweifelsfrei schriftliche Vereinbarungen.

Zweitens heißt ‘schlüsselfertig bauen’, dass man bei Vertragsabschluss den Fertigstellungstermin kennt…wenn bis dahin nix dazwischen kommt!

“Geld regierte die Welt” war wohl in den vergangenen 12 bis 15 Monaten die kaum erfreuliche Feststellung, die schließlich von der Banken- und Wirtschaftskrise “gekrönt” wurde. Wenn aktuell (Juli 2010) die Zahl der Anbieter für Kredite auch übers Internet ständig steigt und es fast täglich neue Sonderangebote gibt, scheint dies auf den ersten Blick sehr viel versprechend.

Meist werden aktuell niedrige Zinsen versprochen, den Kredit zu vereinbaren dauert wenige Stunden und oft bleibt auch die SCHUFA-Anfrage außen vor. Dem potenziellen Schuldner fällt es dann aber doch schwer, sich für den korrekt handelnden Gläubiger zu entscheiden.

Bevor man sich für einen Ratenkredit entscheidet, sind Zinsen, ergänzende Gebühren oder auch Prämien für Versicherungen gegen Kreditausfall sowie die allgemeinen Kreditbedingungen genau zu prüfen. Wer private Berater kennt, sollte deren Rat nutzen.
Zweifelhaft wird es, wenn beim Kreditangebot wichtige Informationen fehlen oder dem Antragsteller erst mit der Antragsannahme mitgeteilt werden. Überraschungen und Zusatzkosten lassen sich vermeiden, indem nur bei seriösen und zuverlässigen Anbietern ein Kredit aufgenommen wird. Wer ehrlich und offen mit dem Kunden umgeht, wird ihm auch faire Konditionen bieten.

Merkmale unter Vorbehalt

Der Blick auf klare Konditionen und Kosten darf nicht durch vermeintlich günstige Besonderheiten verstellt werden oder wenn Bedingungen zunächst fehlen oder nachgeschoben werden. Auffällig können sein: Kredit ohne SCHUFA,
Bearbeitungsgebühr vor Abschluss, fehlende Angabe des effektiven Zinses pro Jahr, wenig transparente Kosten, Zwangsversicherung oder Bargeld per Post. So werden mit dem Zusatz „ohne SCHUFA“ Kredite angeboten, bei denen der Kreditgeber eine Anfrage bei der bekanntesten deutschen Auskunftei (und auch bei keiner anderen) nicht vornimmt. So werden die SCHUFA-Daten des Kredit-Antragstellers nicht geprüft, was eigentlich bei Ratenkrediten üblich ist. Eine solchermaßen fehlende Prüfung, verbunden mit einem höheren Risiko für den Gläubiger, macht dann aber den Ratenkredite teurere als mit einem SCHUFA-Abgleich.

Achtung! Gebühr!

Kreditangebote im Internet sind oft auch solche, bei denen den Kunden eine Bearbeitungsgebühr betrifft, noch bevor der Kredit überhaupt angenommen, bearbeitet und genehmigt wurde. Ohne Zahlung wird der Kredit-Antrag dann aber auch nicht geprüft und nicht bearbeitet. Ein Anspruch auf eine Kredit kann trotz Leistung der Gebühr jedoch nicht abgeleitet werden und so ist manchmal das Geld verloren.

Effektiv höher als nominal!

Fehlt dem Kreditangebot der effektive Jahreszins, muss der Hinweis erfragt werden, weil der “benannte” Nominalzins durch Gebühren höher wird. Die Angabe der tatsächlichen Jahresverzinsung ist gesetzlich vorgeschrieben und auch wichtig, da zusätzliche Kosten auch den vertraglichen, den nominalen Zinssatz aufs Jahr oder eben auf die Laufzeit gesehen deutlich erhöhen. Ist es dem Kunden nicht möglich, vertragsbedingte Angaben vor Abschluss des Kreditvertrages zu erkennen, sollte er andere Angebote bevorzugen.

Schulden als Risiko

Wird für den künftigen Schuldner eine Kreditversicherung vorausgesetzt, für mögliche Zeiten der Arbeitslosigkeit und damit den Restschuld-Ausfall, muss dies als Zwangsversicherung betrachtet werden. Eine solche Versicherung ist meist recht teuer, erhöht die Kreditkosten und muss deswegen überlegt sein.

Beim Angebot „Bargeld per Post“ wird beim Ratenkredit die Kreditsumme mittels Postanweisung in bar ausbezahlt. Das schafft zwar ‘Anonymität’,  erhöht aber den Aufwand für den Schuldner. Da bleibt die Frage, ob dieser Service die Mehrkosten rechtfertigt.

Wie steht’s mit der Liquidität?

Wer als Käufer einer finanzierten Immobilie seine erste Zinsbindung hinter sich oder die Anschluss-Finanzierung kurz vor sich hat, der wird feststellen, dass ein Verlängerungsangebot seiner Bank sich auf den ersten Blick verlockend ansehen lässt. Die aktuellen Zinsen (Juli 2010) sind überaus niedrig; der mögliche Gläubiger bietet eine deutlich niedrigere Monatsrate. Doch sollte man trotzdem als weiterer Schuldner und Kreditkunde nicht unbedacht auf das Kredit-Anschluss-Angebot eingehen.

Viel eher empfiehlt sich, dann, wenn der bisherige Kredit ausläuft, die weitere Zinsbindung nach den aktuellen persönlichen Verhältnissen zu optimieren und alles Neue aus Arbeit, Beruf und Familie ins Kalkül zu nehmen. Das kann - je nach bisherigem Status - Tausende Euro sparen.

Erste Option: kleine Tilgung

Als mögliche erste Optimierung kann die teilweise Tilgung des Darlehens gelten. Wem es gelingen konnte, trotz Kapitaldienst zu sparen oder wer durch Erbschaft, Abfindung oder gute Geschäfte in hohem Maße flüssig ist, sollte so viel wie möglich von dieser Liquidität einsetzen, um von Bankschulden frei zu werden. Tilgung schafft meist eine bessere Vermögenslage.

Ein Rechen-Exempel zum nachvollziehen: Eine bisherige Zinsbindung von zehn Jahren bei einem 150.000-Euro-Kredit zu 8 Prozent Jahreszins und einer Tilgung von einem Prozent Anfangstilgung liegt mit der Restschuld nach ebenfalls zehn Jahren bei knapp 125.000 Euro. Diesen Soll-Saldo - im Soll deshalb, weil Forderungen an Kunden in der Bankbilanz links und damit im Aktiva/Soll stehen - mit Sondertilgung um 10.000 Euro verringern zu können, macht bei einem neuen Anschlusszins von 5 Prozent pro Jahr und einer monatlichen Leistung von 750 Euro am Ende der nächsten Dekade einen Soll-Saldo einer „Belohnung“ von 16.470 Euro weniger.

Den Betrag der benannten möglichen Tilgung anzulegen würde das Guthaben nach heutigen Marktverhältnissen nach 10 Jahren nur auf circa 14.800 Euro oder eher weniger wachsen lassen. Dann nämlich, wenn der Sparer-Freibetrag von 1.421 Euro (Ledige) und 2.842 Euro (Verheiratete) inklusive Werbungskosten-Pauschale schon ausgeschöpft ist und die Erträge von Sparguthaben oder Anleihen auch versteuert werden müssten.

Höhere Monatsrate

Als weitere Option gilt eine höhere Monatsrate für Zins und Tilgung. Wer das ursprüngliche 150.000-Euro-Darlehen in weiteren zehn Jahren bei nun jährlich 5
Prozent mit 900 Euro statt mit nur 750 Euro abzahlt, der hat nach dann nach schließlich 20 Jahren Laufzeit nur noch 64.037 Euro Schulden gegen 87.576 Euro bei kleinerer 750-Euro-Rate. Damit bringen 150 Euro x 120 Monaten über 5.500 Euro Restschuld-Vorteil.

Kürzere Zinsbindung

Wer auf mittlere Sicht einen absehbaren finanziellen Spielraum sieht oder er sich Mobilität und Chancen bewahren will, der sollte eine Zinsbindung von nur fünf Jahren wählen. Für den Zinssatz bedeutet dies, dass dieser um rund einen halben Prozentpunkt sinkt, und wenn dies zur höheren Tilgung in der Monatsrate 750 Euro genutzt wird, fällt die Restschuld in fünf Jahren um 3.265 Euro im Vergleich zum Saldo aus dem Zehn-Jahres-Darlehen. Nach fünf Jahren ist neu zu disponieren, wieder mit Teil-Tilgung oder auch dem Verkauf der Immobilien, wenn man sich örtlich verändert oder das Vermögen gemeinsam mit Oma und Opa anders eingesetzt werden soll.

Abwarten und Tee trinken

Dem Kreditkunden bleibt jedoch das Risiko, dass in fünf Jahren die Zinsen höher sind und eben die Kreditrate entsprechend steigt. Steigt der Zins von 4,5 auf 6 Prozent nach fünf Jahren, liegt die monatliche Belastung beim 150.000 Euro Darlehen um 187 Euro.
Fazit: Sich als Schuldner in seinem Status zu optimieren ist einfach: Man kennt sein aktuelles Geldvermögen, die monatliche Kaufkraft und deren Belastungsgrenze und die Perspektiven auf die nächsten Jahre. Der Bank ist dann rechtzeitig vor Ablauf der Bindung schriftlich mitzuteilen, wie viel man tilgen will, wie lang die neue Zinsbindung dauern und wie hoch die monatliche Rate sein soll. Dann Angebot(e) abwarten und Tee trinken…

Die familiären Konstellationen sind seit einigen Jahren oft nicht mehr so zweifelsfrei, wie sie vor Jahrzehnten noch klassisch traditionell waren, als zwei oder auch drei Generationen friedfertig und harmonisch, ausgleichend und materiell gesichert unter einem Dach lebten - leben konnten. Wer heute über eine solche “Wohngemeinschaft” nachdenkt, der hat nicht immer auch Gelegenheit, seinen guten Wunsch auch zu realisieren.

Die Frage ist nämlich: Passen die Eltern des Bauherren, seine Schwiegereltern oder eben Opa und Oma von welchem der beiden Ehepartner auch immer tatsächlich unters gemeinsame Dach? Dabei hat ‘passen’ weniger mit der Fläche und der möglichen Nutzung zu tun, sondern viel eher damit, ob den Großeltern der eigenen Kinder tatsächlich auch eine Mitwohn-Gelegenheit im eigenen Haus geschaffen werden kann.

Zunächst nur Vorteile

Dass ein solches Miteinander unter einem Dach eigentliche Vorteile für alle Beteiligten haben kann oder besser haben könnte, liegt auf der Hand. Wenn es familiär harmoniert und wenn alles gut geplant wird. Für Anke Lehmann (34) war von Anfang an klar: Wenn sie mit ihrem Mann ein Haus baut, kommt ihre Mutter mit. Und so geschah es auch, mit Mann und den beiden drei und vier Jahre alten Kindern zog ihre Mutter (69) in ein Fertighaus. Für Großmutter bot das Untergeschoss des Hauses in Hanglage eine Zwei-Zimmer-Einliegerwohnung mit separatem ebenerdigen Eingang.
Doch diese Beziehung mit mehr als zwei Generationen unter einem Dach ist in Deutschland eher die Ausnahme. Nur in etwa mehr als einem halben Prozent von 39,7 Millionen deutschen Haushalte wohnten 2007 die Eltern mit Kindern und deren Großeltern zusammen. Eher wenig, wenn man an das meist günstige, nutzvolle Zusammenleben mehrerer Generationen denkt.

Vitalität oder Pflege?

Doch die Vorteile müssen auch diskutiert werden. Ob die Eltern für ihre Kinder tatsächlich eine Betreuung im Haus haben, hängt von der Vitalität der Oma ab. Und ob Großmutter, statt dass sie die Mietkosten spart, nicht doch einen Teil ihrer Rente in die laufende Finanzierung steckt, ist nicht auszuschließen. Sollte Oma zum Pflegefall werden, ist fraglich, ob dies von dem Rest der Familie überhaupt häuslich geleistet werden kann.

Geht man jedoch vom “Wunsch der gute Tat” aus, müssen die Räume für alle Beteiligten gut geplant sein. Bevorzugen doch die meisten älteren Menschen eine Nähe auf Distanz, wie die Altersforschung weiß. Da wird gerne geholfen, doch schätzt und genießt der Senior auch die Unabhängigkeit. Und ob die Einliegerwohnung ‘im Keller’ das bisherige Wohnumfeld von Oma ausgleichen kann, kann auch eine nur halbe Lösung sein. Was aber ist die “beste Lösung” fürs gemeinschaftliche Wohnen von Jung und Alt?

Technisch alles machbar!

Ist es allein der separate Eingang und die deutlich Trennung der beiden Wohnbereiche? Ist es der Schallschutz über die Kellerdecke? Rein technisch spielt auch die Geschosshöhe von 2 Metern 50 eine Rolle; und auch die verbesserte Wärmedämmung sowie eine ausreichende Belichtung über Fenster. Ob jedoch Hanglage oder Tief-Parterre, im Mehr-Generationen-Haus wird nicht jede Kellerlösung optimal, wenn auch ein barrierefreier Zugang ohne Treppenstufen zu realisieren ist. Sollen gar beide Großeltern einer Seite eine Einliegerwohnung im Parterre erhalten, mag dies zwar die Wohnung barrierefrei machen, doch erfordert dies dann auch ein recht großes Grundstück.

Steuerliche Vorteile

Liegt die Einliegerwohnung gar unterm Dach, ist dies für Senioren nicht die beste Lösung, auch wenn beide Wohnungen zum gemeinsamen Treppenhaus hin separat sind. Denn mit der Einliegerwohnung können gar Steuern gespart werden, sofern sie vermietet wird. Denn auch ein Familienangehöriger kann Mieter sein, wenn er nachweislich eigene Einkünfte hat. Rechnerisch ist wichtig, dass Bau- oder Herstellungskosten für die zweite Wohnung gleich zu Beginn der Maßnahme getrennt ausgewiesen werden. Da macht dann auch ein gesondertes Baudarlehen Sinn und eine Beratung beim Steuerberater vor Baubeginn ist empfehlenswert.

Familie Lehmann wird jedoch nur dann voll zufrieden sein können, wenn auch familiär alles im Lot ist. Neid und Missgunst unter Geschwistern kann einem die eigentlich gute Beziehung schnell versauen… Und wenn es gar ums “Vorab-Erbe” oder um andere finanzielle Mittel oder Unterstützung geht, was von wem auch immer als ungleich verteilt angesehen wird, werden, ist die Störung vorprogrammiert.