„Älter werden ist nichts für Feiglinge“, soll einst die US-Schauspielerin und Autorin Mae West zum Sinnspruch gemacht haben. Mit zunehmendem Lebensalter, mit dem Anspruch auf Karriere, Familie und finanzielle Sicherheit muss der Einzelne immer auch seine Risiken aus Beruf, Freizeit, Gesundheit und Teilnahme am Straßenverkehr einschätzen.

Wer sich zum materiellen Schutz seiner Angehörigen für eine Lebensversicherung entscheidet, der sichert das Lebens- oder besser auch das Todesfall-Risiko einer versicherten Person wirtschaftlich ab. Damit bietet die Lebensversicherung zum einen den finanziellen Schutz der Familie beim „Frühableben“ des für den Unterhalt in erster Linie Veranwortlichen und auch den rentierlichen Kapitalzufluss im Erlebensfall des Schlussalters. Trotz vieler Varianten an Lebensversicherungen sind die bekanntesten die Kapital- und die Risiko-Lebensversicherung. Die eine mit dem Anspruch, nach Ende der Laufzeit deutlich mehr ausbezahlt zu bekommen als die Summe aller geleisteten Beiträge; die andere mit der Verpflichtung des Versicherers, beim Ableben einer Personen innerhalb einer bestimmen Laufzeit - zehn, 12 oder auch 25 Jahre - eine zuvor vereinbarte Summe auszuzahlen, die im Zusammenhang mit Restschulden aus einer Finanzierung auch fallend sein kann.

Die „Zusätze“ zu einer Lebensversicherung sind recht zahlreich, wie die Unfalltod-Zusatzversicherung, die Berufsunfähigkeits-Zusatzversicherung oder die Pflege-Renten-Zusatzversicherung zeigen. Wer solcherlei abschließt sollte bedenken, dass das monatliche Einkommen und der Lebensstandard im Laufe der Zeit meist wachsen, was auch dynamisch höhere Beiträge bei wachsenden Ansprüchen an der Versorgung im Alter möglich macht.

Die „Kapitalisierte“ kann „kassiert“ werden

Wer das vereinbarte Schlussalter als Versicherter erreicht, bekommt eine garantierte Versicherungssumme ausbezahlt und kann zudem auf sogenannte Überschussleistung hoffen. Da liegt auf der Hand, dass die eigentliche Todesfall-Versicherung zur Erlebensfall-Versicherung wird. Damit wird eine Kapitallebensversicherungen für die Sicherung des möglichst hohen Lebensstandards im Alter zur private Altersvorsorge.

Die Risiko versichert nur den Todesfall
Bei der beitragsgünstigeren reinen ‘Todesfall’-Versicherung gilt für die versicherte Person, dass nach deren Ableben während deren Laufzeit eine feste oder auch im Verlauf gefallene Summe meist an eine Gläubigerbank geleistet wird. Risikolebensversicherungen werden also genutzt, um begünstigte Hinterbliebene, die Familie oder das Unternehmen des Verstorbenen abzusichern. Auch Kombinationaus einer Kapital- und Risikolebensversicherung sind möglich, wobei die eigentlich verschiedenen Betrachtungen zu frühem Tod und langem Leben versichert werden. Nur bei der klassischen Risikoversicherung wird aus den Beiträgen kein rentierliches Kapital für den nach Ablauf „Überlebenden“ gebildet.

Fazit: Vorteil beim Abschluss einer Lebensversicherung ist die Möglichkeit, den Lebensstandard und den subjektiven Anspruch an die materielle „Wohlfahrt“ im Alter durch kapitalbildende Lebensversicherung oder Investment-Lebensversicherung zu sichern oder auch, dass Familie oder Hinterbliebene mit deutlich geringerer Schuld durch die Versicherungsleistung einen ansonsten auftretenden Vermögensmangel mit all seinen Konsequenzen nicht erfahren müssen.

Da mag kein Häuslebauer dran denken und auch der Käufer einer Eigentumswohnung hat den schlechtesten Fall meist nicht im Visier. Immobilien können dann zu einem Klotz am Bein werden, wenn sie dringend verkauft werden sollen, das Objekt aber keinen Käufer findet. Einer der Gründe - wie in Fürth, wo das Versandhaus Quelle als Arbeitgeber ausfiel - ist, dass Schuldner arbeitslos werden.

Vor allem in strukturschwachen Regionen gehen die Immobilien-Angebote zahlenmäßig nach oben, doch die Objektwerte gehen nicht mit. Zu viele Hausbesitzer versuchen ihre Immobilien loszuwerden, weil sie den monatlich verpflichtenden Kapitaldienst aus Zins und Tilgung nicht mehr leisten können. Doch die Käufer sind selbst bei einer Zwangsversteigerung kaum zu finden. Da bleiben die bisherigen Eigentümer auf ihrem Objekt sitzen, veranlassen Tilgungsaussetzung oder auch, dass die Zinsen der Schuld zugerechnet werden sollen. Da siegt der Fatalismus über das eigentliche Wollen und auch über das finanzielle Können.

Auch fixe Kosten bleiben Pflicht

Abgesehen von den Verpflichtungen für die Gläubiger sind auch die Nebenkosten wie Grundsteuer und Energie ein zusätzlicher Brocken. Denn auch der zählt bei den Eigentümern zu den fixen Kosten, auch wen man sparsam sein will. Ganz abgesehen von den Kosten für Instandhaltung und Pflege, die man mit geringem Einkommen oder der Transferleistung von der Arbeitsagentur nicht mehr bringen kann.

Wohneigentum aufgeben für die Insolvenz

Die frühere Wunsch-Immobilie, die meist als mietsparende Altersvorsorge gedacht war, wird zum Problem, denn für ein von Schulden befreiendes privates Insolvenzverfahren müsste sie verkauft werden. Doch woher einen Käufer nehmen, wenn dies nicht einmal bei der Zwangsversteigerung gelingt?

Da kann ein Blick ins BGB helfen: Paragraph 928 regelt, wie man bisheriges Eigentum aufgibt. Unter “Aufgabe des Eigentums, Aneignung des Fiskus”  steht zu lesen “(1) Das Eigentum an einem Grundstück kann dadurch aufgegeben werden, dass der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt den Verzicht erklärt und dieser in das Grundbuch eingetragen wird. (2) Das Recht zur Aneignung des aufgegebenen Grundstücks steht dem Fiskus des Landes zu, in dem das Grundstück liegt. Der Fiskus erwirbt das Eigentum dadurch, dass er sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lässt.”.

Pflicht bleibt beim Eigentümer

Doch der Weisheit letzter Schluss ist dies auch nicht. Bekannt wurde das Prozedere zuletzt dadurch, dass die Eigentümerin einer baufälligen Scheune alle Ansprüche daran aufgab. Doch ihre Wohngemeinde wollte die Immobilie auch nicht nicht haben.
Da sind dann Kreis oder Gemeindebeamte schnell bei der Sache: Der Eigentümer bleibt solange in der Pflicht, wie kein neuer Eigentümer gefunden wird. Was im BGB nicht steht: Der Fiskus hat keinesfalls die Pflicht zur Aneignung, sondern lediglich das Recht dazu.

Wer sich verschuldet, achtet meist auf den Preis, den er für die Nutzung von Geld oder Sachen zahlen muss. Dies ist umso mehr des Schuldners Pflicht, als die Laufzeit gleich über mehrere Jahre geht, ja länger als ein Jahrzehnt dauert. 

Aktuell liegen Kredite mit 12-15-jähriger Zinsbindung tatsächlich im Trend. Gut für Bauherren, die sich so das aktuelle Zinstief langfristig sichern können, auch wenn diese Art der Finanzierung effektiv etwas teurer wird. Was über Jahre als Klassiker galt, nämlich Immobilien-Kredite mit 10-jähriger Zinsbindung, darf und wird sich derzeit mit dem momentanen Zinstief ändern. Denn wer den Zins unten weiß, der mag nicht daran denken, dass es in absehbarere Zukunft gleich mit höheren Zinsen erwischt. Und so planen die Käufer oder Bauherren von Immobilien langfristiger. Wer sich auf Tiefstand befindliche Kreditzinsen gleich 15 bis 20 Jahre sichert, ist einige Zeit vor einer Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen geschützt.

Macht ‘nen 40er mehr pro Monat!

Um sowohl für Gläubiger wie auch für den Schuldner ein partnerschaftliches, weil ausgewogenes und ausgleichendes Verhältnis zu finden, hat ein “Lafri-Kredit” dann aber auch einen leicht höheren Preis. Wer auf lange Zeit Kredite vergibt, der lässt sich dies dann auch mit einem Aufschlag bezahlen: So wird eine 15-jährige Laufzeit um rund 0,3 Prozentpunkte teurer als eine 10-jährige. Das nun macht bei einem Kredit über 150.000 Euro und längerer Planungssicherheit während all der 180 Monate Laufzeit 40 Euro zusätzlich pro Monat.

Kündigung nach zehn Jahren möglich

Wer eine lange Zinsbindung bevorzugt, der hat noch ein Vorteil auf seiner Seite. Da ist zum einen der tatsächlich günstige Zinssatz oder aber die Möglichkeit, nach 10 Jahren umzusteigen. Trifft nämlich die Vermutung nach steigendem Zinsniveau während der Laufzeit nicht zu, können Darlehen, für die 15- oder 20-jährige Laufzeit vereinbart wurden, nach zehn Jahren einmalig ohne zusätzliche Kosten gekündigt werden. Das garantiert ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, auf dessen Anwendung auch die sonst übliche Vorfälligkeits-Entschädigung als finanzieller Ausgleich für eine vorzeitige Kündigung nicht anfällt.

“Wir bieten mehr als Schuld und Zinsen!”, lautete ‘vor Urzeiten’ ein Werbeslogan der Volksbanken. Mit einiger Ironie wurde daraus: Wir bieten mehr als Sie schulden und zinsen… Heute lässt sich auch ohne markante Werbung ein Blick auf die zu erwartenden Baugeldzinsen in 2010 wagen. Und was meinen die Zinsexperten zur jüngsten Marktentwicklung und den Folgen für Baugeld-Konditionen? Worauf ist von Immobilienkäufern und Eigenheimern im neuen Jahr unbedingt zu achten?

War das Jahr 2009 überschattet von der Finanzmarktkrise und der Rezession in den USA und in Europa, was bei den Notenbanken die Leitzinsen in den Keller drückte, haben die Fast-Null-Zins-Politik und die sinkenden Renditen von Staatsanleihen zu historisch niedrigen Baugeldzinsen in Deutschland geführt. Mit klarem Vorteil für Bauherren und Immobilienkäufer.

Für die kommenden Monate in 2010 muss als entscheidend gelten, woran die Zentralbanken ihre Leitzinspolitik ausrichten. Viel ändern wird sich bei der Europäischen Zentralbank und deren Leitzins von 1,0 in den nächsten sechs Monate wohl nichts.
Baugeld-Konditionen mit kurzen Laufzeiten bleiben demnach relativ stabil; wer sich für seine Zinskonditionen langfristig festlegen will, der muss eher mit Schwankungen rechnen. Käme im zweiten Halbjahr die erste Leitzinserhöhung, macht dies dann auch beim Baugeld weitere Prozentpunkte aus. Wer als Bauherr und Immobilienkäufer aktuell entscheiden will, der sollte 2010 gleich nutzen, um noch günstige Baugeldkonditionen für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Das erlaubt dann bei niedrigen Zinsen auch punktuell eine höhere Tilgung und Schuldenabbau.

Als bisherige Top-Konditionen von unter 4,5 Prozent effektiv gehörten die Zinssätze für lange Laufzeiten Ende 2009 zu den tiefsten der vergangenen 50 Jahre. Ein Darlehen über 150.000 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren kann selbst bei einer Tilgung von 2 Prozent mit einer Monatsrate von 800 Euro bedient werden. Für 200.000 Euro läge die Rate bei 1.050 Euro.

Folglich sollten auch Darlehensnehmer, die bereits im Eigentum sind, das Frühjahr 2010 nutzen, mit unabhängigem Berater klären, wie bei einer Anschlussfinanzierung ein Zinsanstiegs-Risiko vermeidbar sein könnte. Trotz derzeitiger Zinsbindung für die nächsten 12 bis 60 Monaten können Anschlussfinanzierer bereits 2010 aktuell niedrige Zinsen nutzen - abhängig von der Vorlaufzeit auch durch Baukredite ohne Bereitstellungszinsen oder über Forward-Darlehen.

Bereits im meinem gestrigen Beitrag habe ich hier im Blog vor Krediten gewarnt, die an eine Restschuld gekoppelt sind: Viele Kreditnehmer sind gut damit beraten, vom Abschluss entsprechender Versicherungen abzusehen. Letztlich können Kredite auch ohne Versicherungsschutz abgeschlossen werden, was zumeist die bessere Lösung darstellt.

Das Problem besteht vorrangig darin, dass eine Restschuldversicherung zu zusätzlichen Kosten führt und einen Kredit dadurch verteuert. Die Verteuerung ist meistens sehr deutlich. Ein Ratenkredit ist nicht immer günstig – oftmals werden Zinsen von rund 10 Prozent fällig. Aufgrund der Tatsache, dass der Versicherungsbeitrag einfach mitfinanziert wird und somit die Kreditsumme erhöht, steigen die Finanzierungskosten vehement an. Wie Verbraucherschützer berichten, können die Kreditzinsen schnell auf 20 oder gar 30 Prozent ansteigen.

Selbstverständlich kann der Abschluss einer Restschuldversicherung in Verbindung mit der Aufnahme eines Ratenkredits durchaus Sinn machen. Wenn es beispielsweise darum geht, größere Kredite mit langer Laufzeit aufzunehmen, kann der Abschluss empfehlenswert sein – allerdings nur wenn die richtigen Risiken abgedeckt sind und die Versicherung bezahlbar ist. So sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass die Versicherung einen Schutz gegen Arbeitslosigkeit bietet: Sollte man als Kreditnehmer arbeitslos werden, so springt der Versicherer ein und übernimmt die Leistung der Kreditraten.

Doch in den meisten Fällen – insbesondere bei kleineren Finanzierungsvorhaben – kann auf den Abschluss einer Restschuldversicherung verzichtet werden. Die Kreditbeträge sind nicht so hoch bemessen, dass man den Versicherungsschutz zwingend benötigt. Immerhin wird es durch den Verzicht möglich, die Finanzierungskosten deutlich zu senken, was letztlich dazu führt, dass sich die Aufnahme des Kredits aus wirtschaftlicher Sicht überhaupt lohnt.

Das Geschäft mit der Vergabe von Ratenkrediten boomt. Zunehmend mehr Verbraucher können sich mit dem Gedanken anfreunden, kleinere Anschaffung kurzerhand mit einem Kredit zu finanzieren. Laut einem Artikel der „FAZ“ beläuft sich das Geschäft mit Ratenkrediten in Deutschland auf ein Volumen von 140 Mrd. Euro.

Ein beachtlicher Teil der Kreditnehmer muss für die aufgenommenen Kredite immense Zahlungen leisten. Nicht nur hohe Zinssätze sondern auch zusätzlich angebotene Versicherungen sorgen im Endeffekt dafür, dass auf die Kreditnehmer eine hohe finanzielle Belastung zukommt bzw. sie letztlich einen deutlich höheren Betrag zurückzahlen, als sie ursprünglich aufgenommen haben.

Die Praxis, Ratenkredite an Versicherungen zu koppeln oder die Versicherungen zumindest sehr anzupreisen, ist gang und gäbe: Der Großteil der Banken verfährt bei der Kreditvergabe auf diese Weise. Für die Kreditnehmer ist dies alles andere als erfreulich – denn längst nicht immer werden die Zusatzversicherungen benötigt. Gerade bei der Aufnahme kleinerer Ratenkredite kann auf den Abschluss einer Restschuldversicherung oftmals verzichtet werden. Hierdurch wird es möglich, die Kreditrate spürbar zu senken oder die Laufzeit des Kredits zu verkürzen.

Im Übrigen konnten Verbraucherschützer kürzlich einen Erfolg vor dem Bundesgerichtshof erzielen: Die Citibank musste Kreditnehmern ein Sonderkündigungsrecht einräumen, weil Restschuldversicherung und Kredit vertraglich miteinander verknüpft waren und die Kunden nicht ausführlich über ihr Widerrufsrecht belehrt wurden.

Den meisten Kreditnehmern wird dieses Urteil jedoch kaum helfen und außerdem ist damit zu rechnen, dass die Banken ihre Verträge künftig entsprechend anpassen werden. Deshalb ist es besser, bei der Aufnahme von Ratenkrediten sehr vorsichtig zu sein und Kreditangebote in Ruhe zu vergleichen. Auf diesem Weg lässt sich ein günstiger Ratenkredit am sichersten finden.

Bei Krediten gibt es immer zwei Seiten: Die des Darlehensgebers bzw. Gläubigers und die des Darlehensnehmers bzw. Schuldners. Fordert der Darlehensgeber bei zweifelhafter, weil unsicherer Zukunft seines Schuldners eine Restschuld-Versicherung, gelten beide Verträge als verbundenes Geschäfte. Dies hat jüngst der BGH entschieden (Az.: XI ZR 45/09), weil in der Rechts-Literatur und auch in den Instanzgerichte die Frage noch nicht zweifelsfrei beantwortet wurde.

Im strittigen Fall nahm die klagende Bank ein Ehepaar wegen Rückzahlung eines gekündigten Darlehens in Regress. Die beiden hatten mit dem Darlehensvertrag einen Restschuld-Versicherung bei erhöhter Darlehenssumme vereinbart. Deswegen vertraten sie vor Gericht die Auffassung, dass beide Verträge verbundene Geschäfte im Sinne des § 358 Abs. 3 BGB bilden würden.

Dieser Tatsache habe jedoch die Widerrufsbelehrung bei verbundenen Geschäften nicht entsprochen, weshalb man noch zum Widerruf des Darlehensvertrages berechtigt sei. Dieser Argumentation stimmte der BGH zu. Beide Verträge bildeten deswegen eine “wirtschaftliche Einheit”, weil aus dem Darlehensbetrag teilweise auch die Restschuldversicherung bedient werden sollte, so die Richter. Um aufzuklären, inwieweit und in welcher Höhe der Klägerin ein Anspruch gegen die Beklagten zusteht, nachdem diese wirksam den Widerruf des Darlehensvertrages erklärten, der sich auch auf den verbundenen Restschuldversicherungsvertrag erstreckt, wurde der Fall an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Bankenfachverband entwarnt!

Trotz dieses Urteils geht der Bankenfachverband nicht davon aus, dass es gleich massenhaft zu Kündigungen bestehender Kreditverträge kommen wird. Wenn nämlich Verbraucher ihren Kreditvertrag widerrufen, ist der Kreditbetrag sofort fällig, was bei eventueller Umschuldung des Kredits den Verbrauchern erhöhte Konditionen brächte. Zudem würden Verbraucher bei einem Widerruf ihres Kreditvertrags mit sofortiger Wirkung ihren Versicherungsschutz verlieren. Wer dies so entscheide und veranlasse, der muss nun bei einem allgemeinen Arbeitsmarkt-Risiko als Kreditnehmer abwägen, ob die Versicherung nicht lieber doch bleiben solle oder ob in jedem Fall für den Kapitaldienst haften will.
Statistisch gilt nach einer Studie der Gesellschaft für Konsumforschung GfK, dass 27 von 100 Schuldner eines Ratenkredits eine Restschuldversicherung abgeschlossen haben. Das Geschäft mit Ratenzahlungen machen zumeist die 57 Kreditbanken des Bankenfachverbandes. Sie finanzieren privaten Konsum und gewerbliche Investitionen, insbesondere Fahrzeuge. Das Volumen beträgt nach deren Angaben mehr als 115 Milliarden Euro, die an Verbraucher und Unternehmen ausgeliehen sind. Dies nun macht einem Anteil von 48 Prozent aus, mit dem man Marktführer in der Konsumfinanzierung sei.

Zum Jubeln war sie nicht, die Baukonjunktur 2009. Meist bewegte sich der Wohnungsneubau in fallende Richtung. Jetzt scheint es so, als ob die Geschäfte wieder anziehen oder wenigstens leicht angezogen hätten. Einen Maßstab dafür bietet die KfW Bankengruppe, die für 2009 bei zusätzlichen Mitteln aus dem ersten Konjunkturpaket höchste Förderungs-Quoten für energieeffiziente Gebäude meldet.
Seit die Förderprogramme aufgelegt wurden, waren noch nie mehr Mittel beansprucht und genehmigt worden wie in 2009. Und nicht nur private Bauherren wurden begünstigt, auch Baufirmen und letztendlich die Umwelt partizipierten.

Angesagt: Wärmedämmung

Und so liegt energetisches Sanieren und Bauen von Wohngebäuden noch immer im Trend: Bis Ende November 2009 vergab die KfW über 200.000 Kredite oder Zuschüsse. Es entstand ein Fördervolumen von mehr als 8 Milliarden Euro. In der Summe ein knappes Viertel dessen, was seit 2001 die bisherige Gesamtsumme von 30 Milliarden Euro ausmacht. Und weil die Mittel ausgeschöpft wurden, sind weitere mit dem ersten Konjunkturpaket bei hoher Nachfrage zur Jahresmitte genehmigt worden. Fördergelder, mit denen Investitionen im Umfang von 17 Milliarden angestoßen wurden. Mehr als eine halbe Million Wohnungen (550.000) wurden auf neueste energetische Standards gebracht.

Wieder mehr Deckungsbeitrag

Mit positiven Deckungsbeiträgen - nach Abzug der variablen Kosten vom Stückpreis - konnte sich auch die Bauindustrie erholen und fließende Mittel abschöpfen. Für die KfW bedeutet dies auch Sicherheit für 270.000 Arbeitsplätze bis Ende 2009 und wohl auch darüber hinaus. Auch wird der Ausstoß des Treibhausgases CO² durch besser gedämmte Gebäude mit moderner Heiztechnik dauerhaft um jährlich 1,3 Millionen Tonnen gesenkt. Und Hausbesitzer und Mieter können sich zudem über geringere Heizkosten trotz steigender Gaspreise freuen.

Wie eine Maßnahme durch die KfW gefördert wird, hängt von der Energiemenge ab, die ein Gebäude im Vergleich zu einem Neubau verbraucht. So wurde das Förderprogramm durch den “KfW-Effizienzhaus”-Standard gestrafft und vereinfacht. Ein “Effizienzhaus 70” verbraucht demnach nur 70 Prozent der Energie eines Standard-Neubaus. Je kleiner die Zahl, desto höher die Energie-Effizienz. Alles ganz easy…

Ersparte Miete erlaubt Rentenalter mit finanziellen Vorteilen

Auch ohne die Schlagzeilen, die Tatsachen und die Folgen der Wirtschafts- und Finanzkrise wäre der beständige Wunsch nach Wohneigentum stark wie schon immer. Das belegt eine der jüngsten Allensbach-Umfrage zur Altersvorsorge, wonach 63 von 100 Berufstätigen ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung als “besonders sicher” empfunden.

Aktuell wohnen 50 von 500 Deutschen in den eigenen vier Wänden, von denen noch viele Mieter träumen. So steigt die Zahl derer im Vergleich zum Vorjahr, die zum Ziel haben, mittelfristig ins eigene Heim zu ziehen.
Bei der Begründung steht dann auch für 90 von 100 Mietern ganz vorne, dass man unabhängig sein will vom Vermieter, dass man lieber in die eigene Tasche zahlen, dass wahrscheinlich ein Wert verbleibe, den man vererben könne und dass Wohneigentum Vorsorge fürs Alter bedeute.
Auch ohne die gestrichene Eigenheimzulage ist festzustellen, dass der Staat beim Bau einer Immobilie noch immer fördert und zinsbegünstigte Darlehen auf Bundes- und Landesebene bietet. Dabei bleiben sämtliche Erträge aus der eigenen Immobilien - Mietersparnis, Wertsteigerung oder staatliche Zulagen - steuerfrei. Wer als Mieter freie Mittel in Wertpapieren oder Versicherungen anlegt, der muss in der Regel die Erträge versteuern (Abgeltungsteuer). Dagegen bleibt das Wohneigentum für die private Altersvorsorge also deutlich interessanter.

Gründe fürs Wohneigentum

Vergleicht man auf längere Sicht Mieter und ‘junge’ Eigenheimer, ist zu erkennen, dass Mieter auf den ersten Jahren finanziell im Vorteil liegen. Anfängliche Nebenkosten bei Bau oder Kauf sind für den Eigenheimer “verloren” und auch die monatlichen Belastungen sind über Jahre deutlich höher als bei der Miete. Die Betrachtung kehrt sich erst nach ungefähr 18 bis 20 Jahren um. Dann hat der Eigentümer seinen ersten Vermögensvorteil: Mit zunehmender Restschuld-Tilgung wird dann der Vorsprung im Eigenheim größer.

“Mietfrei” zu sein, ist ein weiterer Grund, in eigenen Wänden zu wohnen. Mit dem Blick des noch jungen Erwachsenen gilt dies eher als schwaches Argument, doch im höheren Alter bringt das mietfreie Wohnen in einer Immobilie, die frei von Schulden ist, kräftige Vorteile. Als monatlich ersparte Miete berechnete das Statistische Bundesamt beim Einpersonen-Haushalt 519 und bei Ehepaaren 613 Euro.
Stimmen zudem gepflegte Qualität und Wohnlage, darf der Eigentümer davon ausgehen, dass der Wert seiner Immobilie langfristig steigt.
Aktuell (November 2009) sind die Konditionen zur Finanzierung für selbst genutzte Häuser und Eigentumswohnungen günstig wie selten. Ein Baudarlehen mit durchschnittlich 4,25 Prozent ist auf zehn Jahre zu haben.

Gute Chancen für Mehr-Kind-Familien

Seit Juli 2008 ist durch das Eigenheimrentengesetz auch der Weg frei, selbst genutztes Wohneigentum durch die Riester-Förderung zu begünstigen. Dies gilt für Spar- und Tilgungsleistungen bis 2.100 Euro jährlich (abzüglich der Zulagen). Berechtigte erhalten eine jährliche Grundzulage von 154 Euro; für jedes Kind 185 Euro. Sind Kinder nach 2008 geboren, erhöht sich dieser Betrag auf 300 Euro pro Kind. Nach Berechnung von Stiftung Warentest kann eine Familie, die mit zwei Kindern in 20 Jahren eine Immobilie abbezahlt, in derselben Zeit Riester-Zulagen bis zu 13.560 Erhalten. Fließt dieser als Tilgung aufs Darlehenskonto, spart die Familie bei 5,5 Prozent Kreditzinssatz weitere 10.000 Euro an Zinsen. Leider wissen wohl nur 50 von 100 Bundesbürger überhaupt etwas von dem sogenannten “Wohn-Riestern”.

Was zu Lebensversicherungen als populäres Wissen gilt, nämlich die Unterscheidung in die kapitalisierte Version und die mit “nur Todesfall-Risiko” - bei denselben Summen die eine teurer, die zweite günstig - kann für den Hausbau nur im kapitalisierten Fall der Finanzierung und der Tilgung dienen.

Wer für 20 oder mehr Jahre ab dem Zeitpunkt des Hausbaus eine Versicherung abschließt oder eine Bestehende aufstockt, der sichert zum einen seine Familie, bietet zum anderen der geldgebenden Bank damit eine erhebliche Sicherheit und praktiziert damit eine besondere Variante für den anschließenden Kapitaldienst.

Während der Laufzeit der Baufinanzierung muss nämlich zu den laufenden Zinsen nicht zwingend auch eine Tilgung geleistet werden. Statt die Schulden laufend zu senken, wird die “ersparte Tilgung” in gleichen Beträgen in eine Lebensversicherung einbezahlt. Diese Beiträge, die als Sonderausgaben ganz oder zum Teil bei der Steuererklärung als einkommens-mindernd angerechnet werden, verzinsen sich über die Laufzeit der Lebensversicherung. Tritt das Schlussalter ein - zum Beispiel 55 oder älter - wird die durch Zession an die Bank abgetretene LV zur Tilgung verwendet.

Eine solche Kombination aus Lebensversicherung und Baufinanzierung ist sinnvoll bei eher hohem Steuersatz des Bauherrn und wenn die Immobilie ganz oder teilweise vermietet wird. Dann nämlich können die Zinsen des Darlehens gegen die Mieteinnahmen angerechnet werden. Und weil die Tilgung ausgesetzt wurde, bleiben die Darlehenszinsen bei Zinsfestschreibung für zehn oder mehr Jahre oder auch nach Anschlussverträgen für die gesamte Laufzeit (ziemlich oder nahezu) gleich hoch. Das sichert dem Bauherrn den Steuervorteil über die gesamte Laufzeit.
Doch sollen Nachteile nicht verschwiegen werden: Wird die Auszahlung im Erlebensfall fällig und soll mit der doch recht hohe Summe getilgt werden, tritt dieser Fall in erwarteter Höhe nur dann ein, wenn sich die Überschussprognosen der Lebensversicherung nicht schlechter entwickeln als geplant. Im schlechtesten Fall reicht die ausgezahlte Summe nicht aus, um das Darlehen voll zu tilgen.

Und die Vorteile?

Bleibt der Zinssatz über die Laufzeit konstant, erlaubt dies dem Bauherrn eine klare Kalkulation über die monatliche Belastung. Zusätzlich ist zur Finanzierung gegenüber den Angehörigen ein Todesfallschutz gegeben. Gilt die Überschussentwicklung der Lebensversicherung als günstig, ist mit Erreichen des Schlussalters die Leistungssumme höher als die zu tilgende Summe. Geht man also bei den Prognosen von hohen Überschussbeteiligungen aus, darf dies nicht zu einer Tiefzinsphase während der Laufzeit kommen. Dann nämlich werden durch die weniger rentablen Anlagen beim Versicherer die Überschussanteile niedriger als geplant und erwartet. Das ausgezahlte Kapital der Lebensversicherung reicht dann eventuell nicht ausreicht, um das Darlehen komplett zu tilgen; der Differenzbetrag muss auf andere Weise getilgt werden. Eine verlängerte Baufinanzierungsphase ist denkbar.

Was ist die Eigenleistung des Bauherren wert?

Mann, Mann, Mann…was habe ich 1996 geschuftet! Das Haus Baujahr 1936 war nicht nur der Lage wegen recht teuer, es war auch in einem völlig überkommenem Zustand. - So oder ähnlich lauten Schilderungen von jenen, die es wagten Eigenleistung einzubringen, die sich irgendwie nie berechnen ließ aber doch recht wertvoll war. Und sei es nur, den Schutt wegzuräumen…

Wer als neuer Eigentümer beim Hausbau oder bei der Sanierung mit anpackt, kann einiges sparen. Dabei gehören Tapezieren und Wände streichen zu den Arbeiten, mit denen am häufigsten Eigenleistung dem Bauherrn hilft Ausgaben zu sparen. Doch nur wer realistisch plant, wer seine Fähigkeiten und den Aufwand an Zeit richtig einschätzt, kann finanziellen Schaden und Verzug am Bau vermeiden.

Fußboden verlegen, Tapezieren oder Streichen - an solchen handwerklichen Arbeiten haben sich viele schon versucht - mit mehr oder minder großem Erfolg. Geht es nämlich um die eigenen vier Wände, ist für viele Bauherren schnell klar, dass kräftig mit angepackt wird. Werden muss! Vor die Tat hat die Logik aber die Gedanken zu Vorteilen und Risiken gestellt.

Ersparte Kosten und reale Zeit

Um die immer wieder als teuer geltenden Handwerker über Eigenleistung zu sparen, sollte überlegt werden, wie sich Zeit und Geschick kombinieren lassen. Denn im Vergleich mit gelernten Handwerkern schaffen Laien laut Verband Privater Bauherren (VPB) von drei Leistungseinheiten nur zwei. Demnach rät der Bauherren-Schutzbund (BSB), nicht mehr als fünf bis zehn Prozent der Gesamtsumme beim Bau als Eigenleistung einzuplanen. Für ein Reihenhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und Baukosten von 275.000 Euro können rein rechnerisch bis zu 25.000 Euro durch Eigenleistung gespart werden. Dafür werden jedoch 850 Stunden benötigt, was bei einjähriger Bauzeit bedeutet, dass etwa 22 Stunden pro Woche auf der eigenen Baustelle geschuftet werden müssen.

Einfach mal anpacken

Die Ausbau-Gewerke eignen sich für Eigenleistung am besten: Tapezieren, Walzen und Streichen sind lernbar und mit Talent geht eh alles besser. Etwas mehrt Geschick erfordern die Bodenbeläge; recht “easy” geht es beim Anlegen des Gartens. Wenig Sinn macht es, wenn der Laie sich an Leistungen versucht, die eigentlich Fachwissen erfordern, wofür Bauvorschriften und Regelwerke erforderlich sind. Dazu zählen Heizungs-, Sanitär- oder Elektroinstallationen, die unbedingt vom Fachmann erledigt werden.

Kapitalkosten senken

Da viele Banken Eigenleistung wie fehlendes Eigenkapital gewichten, kann mit einer “Muskelhypothek” der eigentliche Kreditbedarf gesenkt werden. Das kann sich sogar bei den Kredit-Konditionen bemerkbar machen. Doch kennen die Kreditinstitute auch das Risiko aus unrealistischer Planung bei Bauherren. Damit nicht eine Nach-Finanzieren die Belastung erhöht, fordert die Bank meist gelistete Leistungen und Materialkosten.

Eigenleistung vertraglich festlegen

Wer sich als Bauherr in seiner Belastbarkeit und seinen Fähigkeiten überschätzt, der kann schon mal den Bau verzögern oder teures Nacharbeiten durch einen Fachmann verursachen.
Dagegen sind geplante Eigenleistungen in den Bauablauf einzuordnen und vertraglich mit den Baufirmen festzulegen. Das vermeidet finanzielle Schwierigkeiten.
Zu beachten ist, dass für Eigenleistungen keine Gewähr besteht, was klar macht, dass auch zu bestimmen ist, wer denn wie haftet, falls entstandene Schäden den Baufortschritt blockieren.

Bauhelfer versichern

Helfen Verwandte und Nachbarn als Bauhelfer unentgeltlich mit, ist dies für kurze Zeit und für bestimmte Arbeiten grundsätzlich zulässig. Eigenleistungen müssen allerdings bei der Bau-Berufsgenossenschaft gemeldet werden, um die begleitende gesetzliche Unfallversicherung der Helfer zu garantieren.

Mit Sachverstand auf Nummer sicher

Wer insgesamt mit Planung und Realisierung sicher gehen will, sollte einen Bausachverständigen auffordern, weil der die Risiken bei Eigenleistung erkennt und helfen kann, realistisch zu sein. Auf diese Weise können bei guter Selbsteinschätzung und nötigem Engagement auf der eigenen Baustelle Kosten gesenkt werden.
Und wenn es denn punktgenau zum Einzug kommt, hat man als Bauherr nicht nur Geld gespart, man darf auch stolz sein auf den eigenen Beitrag zum Traumhaus.

Das Leben bietet viel, aber verspricht nichts. - Die asiatische Weisheit mag den Deutschen in der Mehrzahl unbekannt sein, doch trotz konjunkturell schlechter Zuständen fällt “der” Deutsche nicht in Zweifel, Depression oder tiefste Unzufriedenheit. Nein, er bleibt trotz Wirtschaftskrise gelassen.

Das jedenfalls will die Gesellschaft für Konsumforschung festgestellt haben, wobei “der” Deutsche jedenfalls nicht spart (?) und viel eher das Geld mit vollen Händen ausgibt. Wer allerdings konkret dabei mitmachen kann, bleibt offen, was zu der statistisch erhobenen Tatsache führt oder besser geführt hat, dass die Konsumlust als auf hohem Niveau gegeben sei. Es sei, so die Konsum- und Verhaltensforscher, wie einst im Berlin der 1920er Jahre: man/frau genieße das Hier und Jetzt, gönne sich was, nicht wissend, ob man es sich in einigen Jahren noch wird leisten können. Wer ohne Studium der neuen Geschichte weiß jedoch, wie es Berlin einst hat krachen lassen…? Viel eher weiß man nur, was die Krise täglich für Schlagzeilen erhält. Ist folglich die Krise bei “den” Deutschen noch immer nicht angekommen?

Oh, doch! Denn die Umsätze in der Gastronomie sind eingebrochen, die Passagierzahlen bei den Luftfahrtgesellschaften gehen zurück. Hotels bieten sieben Tage zum Preis von fünf - der Deckungsbeitrag für die fixen Kosten wird zur kalkulatorischen Größe. Hier “die” ungeprüften Krisen-Vorschläge für “die” Deutschen zwischen Sylt und Bodensee:

Ein Haus bauen

Schon lange war es nicht mehr so billig, ein Haus zu bauen. Zur Zeit gelten die Zinsen mit fünfjähriger Bindung als effektiv unter vier Prozent als günstig. Voraussetzung: Die Quote an Eigenkapital passt zur Bonität des Schuldners und die liegt bei 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklergebühren.

Finanzen ordnen

Kapitalanleger, die in den letzten 18 Monaten Verluste (möglicherweise auch realisiert) hatten, dürfen hoffen, dass der Rezession wieder steigende Kurse folgen. Während die Daten des Arbeitsmarktes als verzögerte Indikatoren gelten, gilt der der Aktienmarkt in der Regel als vorauseilend. Vertraut man auf Erfahrungswerte, steigen auch die Aktienkurse ein halbes Jahr bevor die Wirtschaft wieder anzieht.
Für den risikoscheuen Anleger empfiehlt sich den Großteil der Mittel in Tagesgeld oder in kurzfristigem Festgeld zu binden, weil trotz sinkender Zinsen der Geldmarkt noch immer Anreiz bietet. Wer kann, der darf für nach der Krise schon jetzt inflationsgeschützte Anleihen kaufen.

Fürs neue Auto kassieren

Noch ist auch Zeit, günstig ein Auto zu kaufen. Die Abwrackprämie (Ablauf im September?), hohe Rabatte und wenig an Inflation machen es möglich. Da ist das Navi beim Händler eher schon die Draufgabe. Wer schließlich in 2010 als heute guter Verkäufer am Markt verschwindet, kann dem Kraftfahrer zunächst egal sein…

Risiken langfristig und kapitalisiert sichern

Auch die klassische Lebensversicherung kann ein guter Weg sein, waren und blieben die Versicherer bislang vergleichsweise krisenfest. Und wenn die garantierte Verzinsung sich bald nicht mehr wird halten lassen, der schließt dann zu spät ab.
Noch widersprechen die Verbraucherschützer, sich in der Krise mit lang laufenden, teuren Versicherungen zu belasten. Doch auch hier gilt: Wer kann, der darf, auch wenn es “der” Deutsche für besser halten sollte, das Geld zur Bank zu bringen.
Fragt sich bloß: Wieviel hat “der durchschnittliche Deutsche” für diesen Zweck?

Wer weiß, wie er finanziert, der muss nicht auch schon bezahlt haben. Somit ist die seit Jahren vielfach praktizierte Drei-Wege-Finanzierung zunächst nur eine Kombination aus klassischem Kreditvertrag in Verbindung mit einem Leasinggeschäft.

In zahlreichen Fällen vereinbaren die Vertragspartner bei Kauf oder Leasing eine einmalige Sonderzahlung, die sich daran orientiert, wie liquide der Schuldner ist, sofern es sich nicht um den Gebrauchten handelt, den dieser einsetzen will. In den Laufzeit-Monaten folgt dann der Kapitaldienst in Raten; Zins und Tilgung sind dabei abhängig von der Kreditsumme, dem nominalen Zinssatz und der Laufzeit.

Nähert sich die Finanzierung ihrem vertraglichen Ende, hat der Schuldner die Wahl, mit Ausgleich der Abschlussrate vom Besitzer zum Eigentümer des finanzierten Rechtsobjektes zu werden oder es eben zurückzugeben. Bei dieser Sachleistung ist darauf zu achten, dass sich der Gegenstand in einem ordentlichen Zustand befindet. Für ein Fahrzeug bedeutet dies, dass nicht mehr Kilometer zurückgelegt wurden als vereinbart. Sonst würde, wie mit Abschluss vereinbart, eine Nachzahlung fällig. Für den Kunden als Schuldner besteht auch die Möglichkeit eine doch hohe Schlussrate über einen neuen Kreditvertrag zu leisten. Somit ist eine Drei-Wege-Finanzierung grundsätzlich für langlebige Wirtschaftsgüter jeder Art vorstellbar, was eben nicht nur das Auto betrifft. Das kann auch ein selbst fahrender großer Rasenmäher, ein Gartenhaus, ein Wohnmobil, eine Solaranlage oder eine Einbau-Küche sein. Versteht sich, dass man letzteres eher nicht wieder ausbauen wird…

Die Automarke und das Modell sind für eine Finanzierung überhaupt nicht wesentlich - lediglich deren Höhe bzw. deren Wert. Wer während der Laufzeit überraschend zu mehr Geld kommt, kann jedoch bei der Drei-Wege-Finanzierung keine Sonderzahlungen leisten, um schneller schuldenfrei zu werden, meist ist auch eine vorzeitige Kredit-Kündigung ausgeschlossen. Die ist eher durch den Gläubiger angezeigt, wenn der Schuldner mit mindestens drei Raten in Verzug gerät. Gegen die Risiken aus dem Alltags -und Berufsleben schützt zwar eine Kredit-Ausfallversicherung, doch ist diese nicht in jedem Fall angezeigt, weil zum Beispiel ein verbeamteter Schuldner kein Arbeitsplatz-Risiko hat. Empfohlen wird eine derartige Versicherung, wenn berufliche Sachverhalte nicht zweifelsfrei sind oder auch der familiäre Status sich als instabil erweisen könnte.

“Ist Ihr Neubau schon bezahlt! ?” - “Nein, aber finanziert!” - Wer für seine Immobilie bereits weiß, wie er sie finanziert oder er sie finanziert bekommt, der hat später hoffentlich auch leicht zu zahlen.

Ein Annuitätendarlehen gilt für den Privatmann dann auch als klassisches Darlehen, das grundpfandrechtlich abgesichert wird, meist durch eine Grundschuld oder aber auch durch die etwas strengere Hypothek, weil diese an die Forderung gebunden ist. Gleichbleibende Monatsraten aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil errechnen sich dabei aus der vereinbarter Tilgungsrate und einem festen Zinssatz - je nach Laufzeit. Angeboten werden üblicherweise Darlehen bei einem 1 Prozent jährlicher Anfangstilgung; verbunden mit einem Darlehen über 120.000 Euro bedeutet dies, dass die anfängliche monatliche Tilgung 100 Euro und einem Zinssatz von 5 Prozent die erste Monats-Rate 600 Euro beträgt (1200 Tilgung : 12 = 100 Euro Tilgung; 6000 Zinsen : 12 = 500 Euro Zinsen). Da bereits mit der ersten Rate die Restschuld geringer wird, bedeutet ein Prozent anfängliche Tilgung dann eben nicht, dass der Darlehensnehmer 100 Jahre braucht, bis er seine Schuld abbezahlt hätte. Da mit sinkender Schuld auch die Zinsen fallen, wird bereits der Tilgungsanteil im zweiten Monat leicht höher und der Zinsanteil geringer. Das setzt sich über die gesamte Laufzeit fort, was bei laufend derselben Monatsrate (also annuitätisch) zum ständig zunehmenden Tilgungsanteil führt.

Tilgungsanteil besser erhöhen

Gegen Ende der Laufzeit besteht die konstante Monatsrate fast nur noch aus Tilgung und nur aus wenig Zinsen. Da nun aber bei fünf Prozent Zinsen die Laufzeit immer noch mehr als 30 Jahre betragen würde ist es ratsam, zwei oder gar drei Prozentpunkte Tilgung zu vereinbaren. Bei einem höheren Kreditbedarf wird der Zinssatz nicht für die gesamte Laufzeit vereinbart - vielmehr sind Zinsbindungen zwischen fünf und 15 Jahren üblich. Ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist der Marktzins höher oder niedriger, verändert sich entsprechend auch die monatliche Belastung des Darlehensnehmers.

Die einen machen “den Weg frei” und andere bieten “mehr als Geld und Zinsen”. Da ist dann der Kapitaldienst mit von der Partie, und das auch noch in der Folge der Finanzkrise.

Doch der Leitzins ist niedrig wie nie, die Zinsen für Baudarlehen und Immobilienkrediten sind im Keller. Gut für die Verbraucher, wenn da dann nicht doch auch die zu prüfende Bonität des Arbeitgebers wäre, der eventuell demnächst in Kurzarbeit oder in die Insolvenz gerät.

Wer ein Eigenheim plant, für den ist die Zukunft zumindest materiell günstig, denn als Nebeneffekt aus der Finanzkrise sind Baukredite bereits für unter vier Prozent Zinsen zu haben. Richtig sparen lässt sich jedoch nur bei einem sorgfältigen Vergleich, den auch die Stiftung Warentest rät Verbrauchern, Kreditangebote sorgfältig zu analysieren. Bislang war ein genauer Vergleich noch nie finanziell so lohnenswert wie derzeit, denn am Markt bestünden enorme Zinsunterschiede. Denn laut Stiftung Warentest sind Darlehen für den Kauf von Wohnung oder Haus bis zu 87.400 Euro auf lange Laufzeiten teurer als beim günstigsten Gläubiger.

Im Magazin Finanztest (März 2009) wurden 89 Baudarlehen von Banken, Versicherern, Bausparkassen und Vermittlungsfirmen verglichen. Überraschend das Ergebnis: Die besten Angebote stammten von Sparkassen und regionalen Genossenschaftsbanken. Günstiger im Vergleich zu Direktbanken und Internet-Vermittlern waren Banken vor Ort. Das “Top-Angebot” stammte von der Sparda-Bank Baden-Württemberg. Deren Konditionen fürs Eigenheim als Neubau: Ein Zehnjahres-Kredit mit mehr als 200.000 Euro zum Effektivzins von 3,92 Prozent. Vom teuersten Anbieter wurden hingegen 5,91 Prozent gefordert. Ein Fall, bei dem der Kunde bei seiner Fehlentscheidung 38.512 Euro zu viel bezahlen müsste und würde.

Möglichst mit hoher Sondertilgung

Baugeld mit festem Zins für zwei Jahrzehnte werden bereits für unter fünf Prozent angeboten. Außerdem zeigen sich die Anbieter flexibler als jemals zuvor, was als Anspruch auf Sondertilgung mittlerweile Standard sei. Selbst noch die Rate zu verändern, wird werde meist ohne Gebühr genehmigt.

Als Preisbrecher am Finanzmarkt treten laut Stiftung Warentest die regionalen Banken auf: Sparda-Banken, der Volksbank Düsseldorf Neuss und der Volksbank Münster sowie von der LBS Ost. Bei Anbietern mit bundesweitem Filialnetz liegen die BBBank, die Debeka und die Commerzbank rangmäßig und in manchen Fällen noch vor der Konkurrenz aus dem Internet. Kreditnehmer sollten sich also stets darüber informieren, ob die jeweiligen Banken auch die neuen Riester-Darlehen im Angebot haben. Diese Gelder sind bei hohem staatlichen Fördervolumen, das bis Rentenalters teilweise mit mehr als 50.000 Euro beziffert werde, auf jeden Fall in die engere Wahl zu nehmen. Doch diese Darlehen werden bis jetzt nur von wenigen Bankinstituten angeboten und sind dazu durchschnittlich auch noch etwas teurer.