Mein Heim ist meine Burg, weiß der Volksmund. Und am schönsten hat es doch wohl jeder zuhause. Was aber, wenn es um den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie geht? Ein “Energieausweis” ist Pflicht geworden für Neubauten und Häuser, die bis Ende 1965 fertig gestellt wurden, um künftige Mieter oder Käufer zweifelsfrei über die Folgekosten des Energieverbrauchs zu informieren.

Ab 1. Januar 2009 gilt der “energetische Fingerabdruck” dann auch für alle Immobilien, die verkauft oder neu vermietet werden. Wer ohne Ausweis neu vermietet oder ohne Nachweis verkauft, dem drohen Bußgelder bis zu 15 000 Euro. Verdeutlicht doch ein solcher Ausweis, welcher Energieverbrauch durch eine Immobilie zu erwarten ist - ob sie im grünen oder im roten Bereich steht.

Nach Ansicht der Regierung bewirke der Pass, dass sich Häuser mit schlechten Energiewerten künftig schlechter verkaufen oder vermieten lassen. Mieter oder Käufer lassen sich den Pass vorlegen, um den Energiebedarf mit dem anderer Immobilien zu vergleichen. Schließlich sind Heizkosten allemal hoch, weshalb der Ausweis unverbindliche Vorschläge enthält, wie eine Energie senkende Sanierung wirken kann. Mietern “im Bestand” ist ein Blick in den Energieausweis verwehrt, weshalb sich der Pass auf das Mietrecht nicht auswirkt. Bisherige Mieter haben also bei schlechten Energiewerten keinen Anspruch auf Mietminderung oder Modernisierung.

Was frisst die Heizung?

Der Ausweis benennt, wie viel Energie ein Haus pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr verbraucht. Als Daten gelten: Anlass der Ausstellung, Haus-Typ, Adresse und Baujahr des Hauses, Anlagentechnik, Wohnungszahl und Wohnfläche, Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre, Anfangs- und Enddatum der drei Abrechnungszeiträume, Leerstände und deren Dauer. Ein möglicher Verbrauchsausweis wertet die Heizkostenabrechnungen von drei Jahren aus, den Bedarfspass errechnen Experten nach einer Bausubstanz-Analyse.

Bis zum 1. Oktober 2008 gilt Wahlfreiheit zwischen Ausweis des Bedarfs oder des Verbrauchs einer Immobilie. Danach besteht Wahlfreiheit für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten (unabhängig vom Baujahr) und für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, für die ein Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde. Wird schließlich der Verbrauchspass gewählt, enthält dieser die Wärmedaten des Hauses, die Resultat der jährlichen Heizkostenabrechnung sind. Er legt den Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre zugrunde. Als aussagekräftiger gilt jedoch der Bedarfspass, der nach Modernisierung eines Gebäudes den verbesserten Standard des Gebäudes dokumentiert.

Ausgestellt wird der Pass von Architekten, Ingenieuren, Technikern, Handwerkern, Abrechnungsfirmen und Verbänden der Wohnungswirtschaft. Den Verbrauchsausweis bieten oft auch Stadtwerke und Schornsteinfeger an. Sie haften für die Richtigkeit. Die Kosten des Ausweises - 20 bis 150 Euro - tragen Eigentümer und Vermieter. Eine Energieberatung ist im Preis nicht inbegriffen. Verbraucherschützer kritisieren am Verbrauchspass, dass er nur den individuellen Energieverbrauch früherer Nutzer wiedergebe. War ein solcher Mieter kaum anwesend, wird ein vermeintliches Passivhaus plötzlich zur Energieschleuder.