“Wer bestellt, zahlt!”, lautet die nicht immer ernst gemeinte Feststellung, die auch schon mal am Biertisch die Runde macht. Im Gegensatz dazu gilt aber auch, “wer zahlt, bestimmt die Musik”. Unsicherer sind Käufer von Fertighäusern geworden, weil ein Urteil des Bundesgerichtshofs im Mai 2010 neue Tatsachen schuf (AZ: VII ZR 165/09): Anbieter von Fertighäusern dürfen von ihren Kunden vor Baubeginn eine Bank-Bürgschaft über den endgültigen Kaufpreis verlangen, soweit dies im Bauvertrag geregelt ist. Ein Urteil, das die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) im September 2010 publik machte.

Im strittigen Fall bestätigte der BGH die Konditionen einer Firma, die Fertighäuser herstellt, die in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine 100-prozentige Bürgschaft verlangten, um sicherzugehen, dass die Bauherren auch zahlen. Nun galt die Klausel zwar zunächst als strittig, doch ist durchaus rechtsgültig, dass Kunden spätestens zwei Monate vor Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts über den Kaufpreis beibringen, was absichert, dass alle vertraglichen Zahlungsverpflichtungen auch geleistet werden (können).

Gebühren als Käuferkosten gering

Die hierdurch entstehenden Kosten oder Gebühren für eine solche Bürgschaft sind nach BGH-Urteil dem Kunden zweifelsfrei zumutbar, weil sie gemessen an der Kaufsumme nur einen geringen Betrag ausmachen. Juristen raten deshalb privaten Bauherren, die ein Fertighaus kaufen möchten, über die Konditionen nachhaltig zu verhandeln. Denn der BGH habe zwar geurteilt und die Rechtmäßigkeit der AGB eines einzelnen Fertighausherstellers bestätigt. Das bedeutet aber nicht auch, dass ab sofort alle Käufer eines Fertighauses grundsätzlich den vollen Kaufpreis sichern müssen. Viel eher sollte der Fertighauskäufer versuchen, die Bürgschaft oder Sicherheit auf die halbe Kaufsumme zu reduzieren oder auf einen Prozentsatz zwischen 50 und 100. Gilt doch grundsätzlich Vertragsfreiheit zwischen den Partnern.

Statt einer Zahlungsbürgschaft können Fertighaushersteller von ihren Kunden, den meist privaten Bauherren, verlangen, dass diese ihre Verpflichtungen dadurch sichern, dass sie eine Sicherungshypothek auf das Baugrundstück einräumen (nach §648 Abs. 1 BGB), was mit Eintrag im Grundbuch verbunden ist.

Warum ein solches Urteil?

Weil Verträge meist partnerschaftlich ausgerichtet sind - vom Kauf bis zum Arbeitsvertrag -, hat der BGH sein Urteil vom Mai 2010 damit begründet, dass die Planungs- und Bereitschaftskosten als enorme Vorleistung des Unternehmers gelten und hohe Summen bereits vor und mit Produktionsbeginn entstehen, was im weiteren Verlauf nicht einfach aufzuhalten ist. Damit kann die Produktion auch nicht der labilen Zahlungsfähigkeit eines Bauherren angepasst werden. Deswegen muss eine Zahlungsbürgschaft neben dem Grundpreis des Gebäudes auch Kosten durch Sonderwünsche decken.

Früh die Finanzierung checken!

Als Ratschlag gilt, sich mit dem Konditionen zum Kauf eines Fertighauses früh zu befassen, was insbesondere auch für Kündigungsfristen gilt. Im strittigen Fall hatte der Hersteller das Kündigungsrecht, falls die Bürgschaft des Bauherrn nicht spätestens acht Wochen vor Baubeginn vorliegt. Das nun kann dazu führen, dass das Grundstück weiterhin brachliegt. Der Ärger ist programmiert, weil die Wohnung gekündigt und der Urlaub für den Umzug bereits genehmigt und fixiert ist. Was bleibt, ist die Empfehlung, die Finanzierung früh zu bestimmen und die Bürgschaft über eine Bank oder Versicherung zu gestalten.

Bauherren sollten schließlich nicht vergessen, auch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zu regeln, denn wenn das Haus bezahlt ist, muss der Lieferant die Bürgschaftsurkunde zurückgeben. Schließlich bemessen sich die Gebühren an der Laufzeit für die Sicherungs-Bürgschaft.