Wie steht’s mit der Liquidität?

Wer als Käufer einer finanzierten Immobilie seine erste Zinsbindung hinter sich oder die Anschluss-Finanzierung kurz vor sich hat, der wird feststellen, dass ein Verlängerungsangebot seiner Bank sich auf den ersten Blick verlockend ansehen lässt. Die aktuellen Zinsen (Juli 2010) sind überaus niedrig; der mögliche Gläubiger bietet eine deutlich niedrigere Monatsrate. Doch sollte man trotzdem als weiterer Schuldner und Kreditkunde nicht unbedacht auf das Kredit-Anschluss-Angebot eingehen.

Viel eher empfiehlt sich, dann, wenn der bisherige Kredit ausläuft, die weitere Zinsbindung nach den aktuellen persönlichen Verhältnissen zu optimieren und alles Neue aus Arbeit, Beruf und Familie ins Kalkül zu nehmen. Das kann - je nach bisherigem Status - Tausende Euro sparen.

Erste Option: kleine Tilgung

Als mögliche erste Optimierung kann die teilweise Tilgung des Darlehens gelten. Wem es gelingen konnte, trotz Kapitaldienst zu sparen oder wer durch Erbschaft, Abfindung oder gute Geschäfte in hohem Maße flüssig ist, sollte so viel wie möglich von dieser Liquidität einsetzen, um von Bankschulden frei zu werden. Tilgung schafft meist eine bessere Vermögenslage.

Ein Rechen-Exempel zum nachvollziehen: Eine bisherige Zinsbindung von zehn Jahren bei einem 150.000-Euro-Kredit zu 8 Prozent Jahreszins und einer Tilgung von einem Prozent Anfangstilgung liegt mit der Restschuld nach ebenfalls zehn Jahren bei knapp 125.000 Euro. Diesen Soll-Saldo - im Soll deshalb, weil Forderungen an Kunden in der Bankbilanz links und damit im Aktiva/Soll stehen - mit Sondertilgung um 10.000 Euro verringern zu können, macht bei einem neuen Anschlusszins von 5 Prozent pro Jahr und einer monatlichen Leistung von 750 Euro am Ende der nächsten Dekade einen Soll-Saldo einer „Belohnung“ von 16.470 Euro weniger.

Den Betrag der benannten möglichen Tilgung anzulegen würde das Guthaben nach heutigen Marktverhältnissen nach 10 Jahren nur auf circa 14.800 Euro oder eher weniger wachsen lassen. Dann nämlich, wenn der Sparer-Freibetrag von 1.421 Euro (Ledige) und 2.842 Euro (Verheiratete) inklusive Werbungskosten-Pauschale schon ausgeschöpft ist und die Erträge von Sparguthaben oder Anleihen auch versteuert werden müssten.

Höhere Monatsrate

Als weitere Option gilt eine höhere Monatsrate für Zins und Tilgung. Wer das ursprüngliche 150.000-Euro-Darlehen in weiteren zehn Jahren bei nun jährlich 5
Prozent mit 900 Euro statt mit nur 750 Euro abzahlt, der hat nach dann nach schließlich 20 Jahren Laufzeit nur noch 64.037 Euro Schulden gegen 87.576 Euro bei kleinerer 750-Euro-Rate. Damit bringen 150 Euro x 120 Monaten über 5.500 Euro Restschuld-Vorteil.

Kürzere Zinsbindung

Wer auf mittlere Sicht einen absehbaren finanziellen Spielraum sieht oder er sich Mobilität und Chancen bewahren will, der sollte eine Zinsbindung von nur fünf Jahren wählen. Für den Zinssatz bedeutet dies, dass dieser um rund einen halben Prozentpunkt sinkt, und wenn dies zur höheren Tilgung in der Monatsrate 750 Euro genutzt wird, fällt die Restschuld in fünf Jahren um 3.265 Euro im Vergleich zum Saldo aus dem Zehn-Jahres-Darlehen. Nach fünf Jahren ist neu zu disponieren, wieder mit Teil-Tilgung oder auch dem Verkauf der Immobilien, wenn man sich örtlich verändert oder das Vermögen gemeinsam mit Oma und Opa anders eingesetzt werden soll.

Abwarten und Tee trinken

Dem Kreditkunden bleibt jedoch das Risiko, dass in fünf Jahren die Zinsen höher sind und eben die Kreditrate entsprechend steigt. Steigt der Zins von 4,5 auf 6 Prozent nach fünf Jahren, liegt die monatliche Belastung beim 150.000 Euro Darlehen um 187 Euro.
Fazit: Sich als Schuldner in seinem Status zu optimieren ist einfach: Man kennt sein aktuelles Geldvermögen, die monatliche Kaufkraft und deren Belastungsgrenze und die Perspektiven auf die nächsten Jahre. Der Bank ist dann rechtzeitig vor Ablauf der Bindung schriftlich mitzuteilen, wie viel man tilgen will, wie lang die neue Zinsbindung dauern und wie hoch die monatliche Rate sein soll. Dann Angebot(e) abwarten und Tee trinken…