Hypothekenfinanzierungen unterscheiden sich im Wesentlichen durch die Art der Verzinsung: Neben Darlehen mit einer Zinsbindung, die einen fixen Sollzins wahlweise für einen bestimmten Zeitraum oder für die gesamte Zeit bis zu Rückzahlung der Schuld vorsieht, werden auch Kredite ausgereicht, deren Zinssatz variabel ist und sich an einer Referenz (z.B. dem 3-Monats-Euribor oder dem EONIA) orientiert. Der Vorteil für Darlehensnehmer liegt dabei auf der Hand: Die Kosten für die Fixierung des Zinssatzes entfallen und das Vorhaben wird insgesamt günstiger. Darüber hinaus besteht insbesondere bei Darlehen, die in Hochzinsphasen aufgenommen werden die Möglichkeit, an einem sinkenden Zinsniveau zu partizipieren. Die Kehrseite der Medaille: Steigt der Marktzins signifikant an, erhöht sich auch der vom Kreditnehmer zu leistende monatliche Kapitaldienst drastisch. Die Auswirkungen einer Zinserhöhung fallen dabei umso stärker ins Gewicht, je größer der Zinsanteil an der Annuität ist. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Entwicklungen an den Kapitalmärkten im schlimmsten Fall dazu führen können, dass sich die Darlehenszinsen binnen weniger Jahre verdoppeln und damit die ordnungsgemäße Andienung der Hypothek existenziell gefährden.

Um das Projekt Eigenheim nicht in Gefahr zu bringen, sollten Darlehensnehmer, die keine Zinsbindung vereinbaren, einen „kritischen“ Zinssatz ermitteln, dessen Höhe die Tilgung gefährdet und auf diesem Niveau ein Zinscap vereinbaren, das weitergehende Belastungen vermeidet. Zwar ist auch das Cap mit Kosten verbunden – diese sollten allerdings von angehenden Eigentümern weniger als unnötige Belastung sondern vielmehr als existenzielle Versicherung gegen bedrohliche Ereignisse verstanden werden. Das Cap muss nicht für den gesamten Zeitraum vereinbart werden, sondern kann sich auf die ersten zehn Jahre und damit den kritischen Zeitraum beschränken.