Wie bereits gestern hier im Blog berichtet wurde, ist es bei der Anschlussfinanzierung von Immobiliendarlehen oftmals von Vorteil, sich für eine Umschuldung zu entscheiden. Der Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut bringt für den Darlehensnehmer den Vorzug mit sich, von attraktiveren Konditionen profitieren zu können.

Im Normalfall gestaltet sich eine Umschuldung vergleichsweise unkompliziert. Eigentlich gilt es nur ein Darlehen zu finden die Konditionen rechtzeitig zu sichern. Im Rahmen der Umschuldung bzw. der Darlehensablösung müssen dann noch die Grundschulden an den neuen Darlehensgeber abgetreten werden – schließlich dienen diese als Sicherheit für das Darlehen.

Allerdings kann sich diese Abtretung sehr schwierig gestalten, wodurch eine Umschuldung im schlimmsten Fall sogar unmöglich wird und der Darlehensgeber weiterhin an seine alte Bank gebunden ist. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn das Darlehen in mehrere Tranchen (Darlehensteile) gesplittet wurde, die unterschiedlichen Zinsbindungen unterliegen. In letzter Zeit entscheiden sich zunehmend mehr Darlehensnehmer für diese Variante, weil sie es ermöglicht, für die Tranchen mit kurzer Zinsbindung einer attraktivere Verzinsung zu erhalten.

Allerdings verhindert die Splittung eine Umschuldung der Darlehen. Die erste Tranche kann nicht allein umgeschuldet werden – letzten Endes ist eine Umschuldung des gesamten Darlehens erforderlich. Schuld ist die Grundbuchsituation: der neue Darlehensgeber möchte erstrangig im Grundbuch eingetragen sein. Dies ist jedoch nicht möglich, weil der bisherige Darlehensgeber den ersten Rang nicht freigeben wird, weil noch weitere Tranchen bestehen, deren Zinsbindung noch nicht abgelaufen ist.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich, von entsprechenden Darlehenskonstruktionen mit unterschiedlichen Zinsbindungen lieber Abstand zu nehmen. Oder man entscheidet sich bei den Tranchen mit kurzer Zinsbindung für Volltilgerdarlehen. Dadurch wird sichergestellt, dass diese beim Ablauf der Zinsbindung vollständig getilgt sind.