“Bauen” und “vertrauen” liegen für die eigenen vier Wände dicht beieinander. Denn beim Bauen geht es allzu oft ums Sparen. Und eben dazu bieten Bauträger “ersparte” Kosten bei den zugehörigen Verträgen, wenn der Kauf von Grundstück und Haus in zwei Verträgen abgewickelt wird. Ein Prozedere, durch das vermeintlich Grunderwerbsteuer und Notarkosten reduziert werden. Ein solch “verdecktes Bauherrenmodell” kann jedoch auch deutlich teurer werden.

Bei günstigen Zinsen sich das eigene Heim zu leisten ist wohl derzeit (November 2010) günstig wie selten zuvor. Grund genug, bei hohen Mietpreisen in City-Lagen sich ans immobile Eigentum zu machen. Wenn jedoch von Bauträgern mit einem “verdeckten Bauherrenmodell” geworben wird, ist Vorsicht angezeigt. Hierbei wird nämlich der Kauf eines schlüsselfertigen Wohnobjekts in zwei separate Verträge aufgeteilt. Da ist zum einen der notariell beurkundete Grundstückskauf und in der Folge ein Bau- bzw. Werkvertrag mit dem Verkäufer oder einem Bauunternehmer in “enger Verbindung” zum Verkäufer. Als Vorteil wird damit geworben, dass “Häuslebauer” Grunderwerbsteuer und Notarkosten sparen könnten. Wird die Sachlage - Hauskauf oder Hausbau - in zwei Verträge gesplittet, kann dies jedoch wirtschaftliche und rechtlich unangenehme Folgen haben.

Schutz des Käufers gefährdet

Wird nämlich der Grundstückskauf vom Bauvertrag getrennt, dann ist die rechtliche Regelung der MaBV, der Makler- und Bauträgerverordnung, nicht anwendbar und der Käufer ist im Gegensatz zum “normalen Geschehen” nicht geschützt. Wird nämlich schlüsselfertig samt Grundstück als eine Einheit gekauft, ist dies als sog. Bauträgervertrag verbrieft. Darauf ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) anwendbar, die den Käufer insbesondere im Falle der Insolvenz des Bauträgers schützt. Der nämlich darf Zahlungen vom Käufer erst dann erhalten, wenn der Kauf eines lastenfreien Grundstücks für den Käufer gesichert ist und die Baugenehmigung vorliegt. Bezahlt wird dann nach Baufortschritt oder wenn der Käufer durch eine Bankbürgschaft abgesichert ist.

Damit kein Vertrag unwirksam wird

Wird jedoch “aufgespalten”, könnte dies dazu führen, dass Grundstückskauf und auch Bauvertrag unwirksam würden, weil der Käufer das Grundstück wohl ohne den Bauvertrag nicht gekauft hätte. Sind beide Verträge unwirksam, kann die Gewährleistung bei Mängeln an Haus bzw. Grundstück entfallen. Und auch der Schutz der notariellen Beurkundung wäre gefährdet, weil der Notar gesetzlich verpflichtet ist, einen fairen Vertrag zu bewirken und über Risiken und rechtliche Folgen zu belehren. Werden aber Verträge “getrennt”, fehlen meist die Vereinbarungen für mögliche Vertragsstörungen…

Wertloses Grundstück?

Schließlich will der Käufer das Grundstück nur erwerben, um darauf das gewünschte Haus zu errichten. Kommt es dazu, dass z.B. die Baugenehmigung nicht erteilt wird oder der Bauunternehmer insolvent wurde, sind die bisherigen Ausgaben für den Bau meist endgültig “futsch” und dem Käufer bleibt ein vorerst “wertloses Grundstück”. Auch verhilft das “verdeckte Bauherrenmodell” nicht dazu Steuern zu sparen. Denn beim Splitting der Verträge - im Gegensatz zum einheitlichen Bauträgervertrag - kommen auf die Bauleistung 19 % Umsatzsteuer zur Grunderwerbsteuer auf den Grundstückspreis. Bei einem einheitlichen Vertrag würde dagegen nur die Grunderwerbsteuer von 3,5 % auf den Gesamtkaufpreis fällig.