Das Finanzierungsgeschäft der Bausparkassen hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Die Zeiten, in denen alle Bausparkunden über mehrere Jahre hinweg einen Bausparvertrag bespart haben, um dann ein Darlehen abrufen zu können, sind vorüber. Zunehmend mehr Bausparkassen setzen auf Finanzierungsformen, die eine sofortige Darlehensaufnahme ermöglichen – sonst könnten sie sich auf dem Markt nicht behaupten.

Diese Entwicklung ist auf eine Anpassung an den Finanzierungsmarkt zurückzuführen. Die Kundschaft hat sich verändert: Ein Teil der Kunden möchte sofort Immobilieneigentum erwerben und will deshalb keine sechs Jahre warten, damit ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Deshalb setzen die Bausparkassen auf vorfinanzierte Bausparverträge: Bei dieser Finanzierungsform ist eine sofortige Darlehensaufnahme möglich. Das Prinzip ist dabei ganz einfach: Die Bausparkasse stellt dem Kunden ein Darlehen zur Verfügung, mit welchem das Vorhaben finanziert wird. Anstatt das Darlehen zu tilgen, fließt die Tilgung in einen Bausparvertrag. Sobald dieser zuteilungsreif ist, löst er das bestehende Darlehen ab.

Auf den ersten Blick wirken derartige Finanzierungslösungen besonders attraktiv. Grund ist unter anderem die schnelle und unkomplizierte Darlehensaufnahme. Zugleich wird ein Bausparvertrag bespart, dessen Zinssatz für niedrige Finanzierungskosten sorgen soll. Die Zinssätze entsprechender Darlehen wirken auf den ersten Blick äußerst kostengünstig, weshalb so mancher Interessent lieber diese Finanzierungsform wählt, anstatt auf ein klassisches Annuitätendarlehen zu setzen.

Allerdings sind diese Darlehen häufig nicht so günstig wie sie auf den ersten Blick wirken. Der Vergleich mit anderen Finanzierungsformen darf nicht über den Zinssatz erfolgen. Zwar mag der effektive Jahreszins niedriger als bei anderen Darlehen bemessen sein, aber dafür liegen die Finanzierungskosten meist trotzdem höher. Dies liegt an einer höheren Darlehensaufnahme: Um eine schnellere Zuteilung des Bausparvertrags zu erreichen, wird eine höhere Darlehenssumme aufgenommen – der Überschussbetrag des Darlehens fließt sofort in den Bausparvertrag. Der höhere Darlehensbetrag sorgt für eine höhere Zinslast, weshalb diese Darlehen sogar oftmals vergleichsweise teuer sind.